Inleiding

Hoe ontwikkelt de woningmarkt rondom het Groningenveld zich? Om die vraag van de NCG te beantwoorden, voert het CBS twee keer per jaar onderzoek uit. Deze inleidende paragraaf gaat zowel in op de achtergrond en insteek van de onderzoeksreeks als de opzet van dit rapport.noot1

1.1Gebiedsindeling

De ontwikkelingen op de woningmarkt worden onderzocht door de trends in het aardbevingsgebied rondom het Groningenveld (risicogebied) te vergelijken met die in een referentiegebied. Buurten waar schade door aardbevingen als gevolg van de gaswinning voorkomt, behoren tot het risicogebied.noot2 Het risicogebied is onderverdeeld in buurten met een lage schade-intensiteit (1 tot en met 10 procent van de woningvoorraad heeft schade), een gemiddeldenoot3 schade-intensiteit (11 tot en met 55 procent schade) en een hoge schade-intensiteit (ten minste 56 procent schade).

In het huidige rapport is de gebiedsindeling opnieuw bepaald.noot4 De vorige indeling was gebaseerd op de gehonoreerde schademeldingen tot en met oktober 2016. Sindsdien zijn er nieuwe aardbevingen geweest en schademeldingen bijgekomen. De gebiedsindeling in het huidige onderzoek houdt rekening met de gehonoreerde schademeldingen tot en met 2 augustus 2019. Hierdoor is het risicogebied gegroeid en zijn de schadegrenzen van de risicogebieden veranderd.noot5 Het referentiegebied bestaat uit buurten die geografisch nabij het Groningenveld liggen zonder goedgekeurde schademeldingen en die in sociaaleconomisch opzicht vergelijkbaar zijn. Buurten die in dit opzicht niet vergelijkbaar zijn, vallen onder het uitzonderingsgebied en worden in dit onderzoek niet verder meegenomen. In figuur 1.1.1 wordt de gebiedsindeling visueel weer gegeven.

Naast de indeling op basis van schade-intensiteit, wordt in deze onderzoeksreeks voor het volledige risicogebied (niet verder uitgesplitst naar schade-intensiteit) en het referentiegebied een indeling gemaakt naar krimp- en niet-krimpgebieden (zie figuur 1.1.2). In het huidige rapport wordt ook eenmalig gekeken naar krimp en niet-krimpgebieden binnen de drie risicogebieden. Deze gebiedsindeling is in paragraaf 5.5 van deel 2 van het rapport te vinden. Onder de krimpgebieden vallen alle buurten die binnen een van de gemeenten liggen die volgens de indeling van de rijksoverheid als zodanig zijn aangeduid.noot6

Voor alle verkoopbaarheidsindicatoren is daarnaast een aparte uitsplitsing gemaakt naar woningen in het hoge en lage segment. Als de oorspronkelijke vraagprijs boven 200 duizend euro ligt, wordt de woning tot het hogere segment gerekend. Een woning met een oorspronkelijke vraagprijs onder of gelijk aan 200 duizend euro, wordt tot het lagere segment gerekend. Voor de uitsplitsing van woningen in het hoge en lage segment in het risicogebied, wordt geen onderscheid gemaakt naar schade-intensiteit.

1.2Indicatoren

De vergelijking tussen de risicogebieden en het referentiegebied vindt plaats voor een aantal indicatoren. Eén indicator die de ontwikkeling van de verkoopprijzen meet en vijf indicatoren die de verkoopbaarheid van woningen in beeld brengen:

1. Prijsverhouding: dit is de verkoopprijs als percentage van de oorspronkelijke vraagprijs.
2. Verkochte woningen: dit is het aantal woningen dat in een kwartaal is verkocht als percentage van de woningvoorraad.
3. Te koop staande woningen: dit is het aantal te koop staande woningen als percentage van de woningvoorraad.
4. Verkoopduur: dit is het aantal dagen dat verkochte woningen te koop hebben gestaan.
5. Te-koopduur: dit is het aantal dagen dat te koop staande woningen al te koop staan.

Daarnaast wordt er gekeken naar de verhuisbewegingen in de verschillende gebieden.

1.3Bronnen

Om deze indicatoren en de verhuisbewegingen te berekenen, wordt van zeven bronnen gebruikt gemaakt: een bestand met te koop gezette woningen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), het verkopenbestand van het Kadaster, de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), de Basisregistratie Personen (BRP), het Woonruimteregister (WRG) en een bestand met schadegegevens van het Centrum Veilig Wonen (CVW) en van de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG).

1.4Onderzoeksperiode

Het onderzoek bevat cijfers vanaf het eerste kwartaal van 1995 tot en met het tweede kwartaal van 2019. Bij de vergelijking tussen het risico- en referentiegebied ligt de focus op de woningmarktontwikkelingen vanaf het derde kwartaal van 2012. In dat kwartaal vond in Huizinge (gemeente Loppersum) de zwaarste aardbeving plaats. De verwachting is dat vooral in de periode na deze aardbeving, eventuele effecten op de woningmarkt zichtbaar zullen zijn. Het is echter ook mogelijk dat andere ontwikkelingen ten grondslag liggen aan ontstane verschillen. Daarom kan op basis van dit onderzoek niet met zekerheid worden vastgesteld dat eventuele verschillen tussen het risico- en referentiegebied ook daadwerkelijk door de aardbevingen zijn veroorzaakt. Verder geeft dit onderzoek enkel een beeld van de algemene ontwikkelingen op de woningmarkt rondom het Groningenveld. In individuele gevallen kunnen de ontwikkelingen positiever of negatiever zijn geweest.

1.5Betrouwbaarheid

Omdat de data en methoden die zijn gebruikt om de indicatoren te berekenen – net als alle statistische methoden – onzekerheid kennen, kunnen de berekende waarden (en de ontwikkeling hiervan) afwijken van de werkelijke waarden. Daarom zijn voor alle waarden 95 procent-betrouwbaarheidsintervallen bepaald. Dit betekent dat de werkelijke waarde met 95 procent zekerheid tussen de onder- en bovengrens (marges) van dit interval valt. Alleen als het betrouwbaarheidsinterval van een waarde in één van de risicogebieden niet overlapt met die in het referentiegebied, kan worden gesteld dat de waarden in de gebieden daadwerkelijk, oftewel significant, verschillen. Als er alleen sprake is van een significant verschil is bij gebruik van 90 procent-betrouwbaarheidsintervallen wordt dat met voetnoten aangegeven.

1.6Onderzoeksreeks

Deze publicatie is de negende in de reeks.noot7 Het eerste rapport verscheen in december 2015. Sindsdien verschijnt twee keer per jaar een publicatie, waarin de onderzoeksperiode telkens met twee kwartalen wordt uitgebreid. Voor een overzicht van de verschenen publicaties en de onderzoeksperiode, zie tabel 1.6. Tot en met 2018 zijn de resultaten weergegeven in een uitgebreid rapport en bijbehorende tabellensets. Vanaf 2019 worden alle resultaten in een dashboard getoond en de belangrijkste resultaten in deze bijbehorende samenvatting gepresenteerd. De methode wordt uitgebreid toegelicht in een apart methoderapport.

1.6Overzicht van rapporten verschenen in de reeks Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

Nummer in reeks	Titel	Verschijningsdatum
1.	Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2015	18 december 2015
2.	Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 4e kwartaal 2015	4 april 2016
3.	Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2016	21 oktober 2016
4.	Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 4e kwartaal 2016	19 mei 2017
5.	Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2017	31 oktober 2017
6.	Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 4e kwartaal 2017	30 april 2018
7.	Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2018	31 oktober 2018
8.	Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 4e kwartaal 2018	3 juni 2019
Methoderapport	Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. Methoderapport	20 maart 2020

1.7Leeswijzer

In paragraaf twee worden de conclusies van het onderzoek beschreven. Paragraaf drie gaat dieper in op de bevindingen per indicator. Beide paragrafen beschrijven alleen de ontwikkelingen tussen de beving bij Huizinge in het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2019. In paragraaf vier wordt ingegaan op de verhuisbewegingen in de gebieden.