Inleiding
Het CBS brengt sinds 2015 de ontwikkeling van de woningmarkt rondom het Groningenveld in kaart. Dit gebeurt op basis van een terugkerend onderzoek.noot1 De achtergrond en insteek van deze onderzoeksreeks wordt in dit inleidende hoofdstuk nader toegelicht.
1.1Gebiedsindeling
In het vorige rapport is de gebiedsindeling vernieuwd en in het huidige rapport zal deze nieuwe gebiedsindeling worden aangehouden.noot2 Deze gebiedsindeling houdt rekening met de gehonoreerde schademeldingen tot en met 2 augustus 2019. Het referentiegebied bestaat uit buurten zonder goedgekeurde schademeldingen die geografisch nabij het Groningenveld liggen en die in sociaaleconomisch opzicht vergelijkbaar zijn. Buurten die niet vergelijkbaar zijn, vallen onder het uitzonderingsgebied en worden in dit onderzoek verder niet meegenomen.
Indeling naar schademeldingen
De ontwikkelingen op de woningmarkt rondom het Groningenveld (risicogebied) worden onderzocht door de trends van het aardbevingsgebied te vergelijken met die van een referentiegebied. Tot het risicogebied worden de buurten gerekend die schade hebben door aardbevingen als gevolg van de gaswinning.noot3 Het risicogebied is onderverdeeld in buurten met een lage schade-intensiteit (1 tot en met 10 procent van de woningvoorraad heeft schade), een gemiddeldenoot4 schade-intensiteit (11 tot en met 55 procent schade) en een hoge schade-intensiteit (ten minste 56 procent schade). De indeling naar schade-intensiteit is gelijk aan de indeling in het vorige rapport. Figuur 1.1.1 geeft een visualisatie van deze gebiedsindeling. De gebiedsindeling is ook te vinden in het dashboard inclusief de naamgeving van elke buurt.
Indeling naar gebieden met en zonder krimp
In deze onderzoeksreeks wordt, naast de indeling op basis van schade-intensiteit, een indeling gemaakt naar krimp- en niet-krimpgebieden (zie figuur 1.1.2). Deze indeling is gelijk aan die van het vorige rapport. De rijksoverheid heeft diverse regio’s aangeduid als krimpgebieden op basis van de (toekomstige) bevolkings- en huishoudensdaling in die gebieden.noot5 De krimpgebieden in het Groningenveld en het referentiegebied zijn alle buurten die tot één van deze krimpregio’s behoren. Deze gebiedsindeling is ook te vinden in het dashboard inclusief de naamgeving van elke buurt. Bij de uitsplitsing van woningen naar krimp of zonder krimp in het risicogebied wordt overigens geen onderscheid gemaakt naar schade-intensiteit.
Indeling naar hoog en laag segment
Bij de indicatoren die betrekking hebben op de verkoopbaarheid is nog een extra uitsplitsing gemaakt: de woningen in het hoge versus de woningen in het lage segment. Als de oorspronkelijke vraagprijs boven de 200 duizend euro ligt, wordt de woning tot het hogere segment gerekend. Als de vraagprijs lager ligt, rekenen we de woning tot het lagere segment. De grens van 200 duizend euro is gebaseerd op een beleidsgrens, gehanteerd door de NCG bij de start van het Koopinstrument in 2016, een programma voor het opkopen van langdurig te koop staande woningen in het aardbevingsgebied.noot6 Het prijssegment wordt alleen besproken als er sprake is van een significant verschil. Bij de uitsplitsing van woningen naar hoog of laag segment in het risicogebied wordt geen onderscheid gemaakt naar schade-intensiteit.
1.2Indicatoren
De vergelijking tussen de risicogebieden en het referentiegebied vindt plaats op basis van de volgende zeven indicatoren:
- Verkoopprijzen: de ontwikkeling van de verkoopprijzen.
- Prijsverhouding: dit is de verkoopprijs als percentage van de oorspronkelijke vraagprijs.
- Verkochte woningen: dit is het aantal woningen dat in een kwartaal is verkocht als percentage van de woningvoorraad.
- Te koop staande woningen: dit is het aantal te koop staande woningen als percentage van de woningvoorraad.
- Verkoopduur: dit is het aantal dagen dat verkochte woningen te koop stonden.
- Te koopduur: dit is het aantal dagen dat te koop staande woningen al te koop staan.
- WOZ-waarde: dit is de getaxeerde waarde van het pand op 1 januari van het voorgaande jaar.
Naast deze zeven indicatoren, wordt er ook gekeken naar de verhuisbewegingen in de verschillende gebieden (zie hoofdstuk 4).
1.3Bronnen
Om de indicatoren en de verhuisbewegingen te berekenen, wordt van zeven bronnen gebruikt gemaakt: een bestand met te koop gezette woningen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), het verkopenbestand van het Kadaster, de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), de Basisregistratie Personen (BRP), het Woonruimteregister (WRG) en een bestand met schadegegevens van het Centrum Veilig Wonen (CVW) en van de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG).
1.4Onderzoeksperiode
Het onderzoek bevat cijfers vanaf het eerste kwartaal van 1995 tot en met het tweede kwartaal van 2020. Bij de vergelijking tussen het risico- en het referentiegebied ligt de focus op de woningmarktontwikkelingen vanaf het derde kwartaal van 2012. In dat kwartaal vond in Huizinge (gemeente Loppersum) de zwaarste aardbeving plaats. De verwachting is dat vooral in de periode na deze aardbeving, eventuele effecten op de woningmarkt zichtbaar zullen zijn. Het is echter ook mogelijk dat andere ontwikkelingen ten grondslag liggen aan de ontstane verschillen. Daarom kan op basis van dit onderzoek niet met zekerheid worden vastgesteld dat eventuele verschillen tussen het risico- en referentiegebied ook daadwerkelijk door de aardbevingen zijn veroorzaakt. Verder geeft dit onderzoek enkel een beeld van de algemene ontwikkelingen op de woningmarkt rondom het Groningenveld. In individuele gevallen kunnen de ontwikkelingen positiever of negatiever zijn geweest.
1.5Betrouwbaarheid
Omdat de data en methoden die zijn gebruikt om de indicatoren te berekenen – net als alle statistische methoden – onzekerheid kennen, kunnen de berekende waarden (en de ontwikkeling hiervan) afwijken van de werkelijke waarden. Daarom zijn voor alle waarden 95 procent-betrouwbaarheidsintervallen bepaald. Dit betekent dat de werkelijke waarde met 95 procent zekerheid tussen de onder- en bovengrens (marges) van dit interval valt. Alleen als het betrouwbaarheidsinterval van een waarde in één van de risicogebieden niet overlapt met die in het referentiegebied, kan worden gesteld dat de waarden in de gebieden daadwerkelijk, oftewel significant, verschillen. Als er een significant verschil wordt gevonden met een 90 procent-betrouwbaarheidsinterval wordt dat met een voetnoot aangegeven.
1.6Onderzoeksreeks
Deze publicatie is de tiende in de reeks.noot7 Het eerste rapport verscheen in december 2015. Sindsdien verscheen halfjaarlijks een publicatie, waarin de onderzoeksperiode telkens met twee kwartalen werd uitgebreid. Vanaf nu zal het onderzoek jaarlijks worden uitgevoerd. Tabel 1.6 toont een overzicht van de eerder verschenen publicaties en de onderzoeksperiode. Tot en met 2018 zijn de resultaten weergegeven in een uitgebreid rapport en bijbehorende tabellensets. Vanaf 2019 worden alle resultaten in een dashboard getoond. Alleen de belangrijkste resultaten worden in een samenvattend rapport (zoals dit rapport) gepresenteerd. De methode wordt uitgebreid toegelicht in een apart methoderapport.
1.6Overzicht verschenen rapporten Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld
Noten
Van 2015 tot en met begin 2020 is dit onderzoek halfjaarlijks uitgevoerd, vanaf de tweede helft van 2020 zal het CBS dit onderzoek jaarlijks uitvoeren.
Voor meer informatie zie het methoderapport.
Hierbij gaat het om buurten waar tot en met 2 augustus 2019 meer dan één procent van de woningen en minimaal vijf woningen schade hebben als gevolg van aardbevingen, zoals vastgesteld door het Centrum Veilig Wonen (CVW) en de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG). Alle woningen in deze buurten behoren tot het risicogebied, ook woningen zonder schade.
De term gemiddeld verwijst naar de middelste klasse, het gaat dus niet om de statistische term ‘gemiddelde’.
De officiële indeling per 1 januari 2019 is hier te vinden te vinden.
Voor dit opkoopprogramma is er een bepaald budget beschikbaar om woningen op te kopen. Dit budget wordt verdeeld over goedkopere en duurdere woningen. Voor meer informatie over het koopinstrument, zie hier.
De gebiedsindeling is twee keer veranderd. Het belangrijkste verschil vanaf het vierde rapport is dat de gebiedsindeling op buurtniveau is vastgesteld, voorheen was dit op gemeenteniveau. Vanaf het vorige rapport (1e kwartaal 1995 t/m 2e kwartaal 2019) is er weer een nieuwe gebiedsindeling gebaseerd op recentere data omdat er nieuwe aardbevingen en schademeldingen waren in vergelijking met het voorgaande ijkmoment.