Bevindingen per indicator
Om een volledig beeld te krijgen van de woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld, is gekeken naar zeven indicatoren: de ontwikkeling van verkoopprijzen, de verhouding tussen vraag- en verkoopprijs, het aandeel verkochte en te koop staande woningen, de verkoopduur, de te koopduur en de WOZ-waarde. De belangrijkste uitkomsten per indicator staan in dit hoofdstuk centraal.
3.1Verkoopprijs
De verkoopprijs is met behulp van een zogeheten kenmerkenmodel onderzocht. Dit model corrigeert de gemeten verkoopprijs voor verschillende woningkenmerken van bestaande koopwoningen. Deze correctie voorkomt dat een ontwikkeling wordt gemeten die veroorzaakt wordt doordat in het ene kwartaal woningen met andere kenmerken worden verkocht dan in het andere kwartaal.
De ontwikkeling van de verkoopprijs is, net als de andere indicatoren, uitgedrukt in indexcijfers die in het derde kwartaal van 2012 op ‘100’ zijn gesteld. Dit betekent dat wanneer bijvoorbeeld een indexcijfer 110 zou bedragen, de indicator ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 met tien procent is toegenomen. Een indexcijfer van 97 duidt juist op een daling van drie procent. Door gebruik te maken van indexcijfers kan gemakkelijker worden vergeleken of het referentiegebied en de risicogebieden zich sinds het derde kwartaal van 2012 anders ontwikkelen.
Vanaf het derde kwartaal van 2012 dalen de verkoopprijzen in alle gebieden. In het referentiegebied is als eerste herstel zichtbaar. Vanaf het tweede kwartaal van 2013 wordt in dit gebied een stijgende trend ingezet. Het risicogebied met een lage schade-intensiteit volgt een jaar later. Tenslotte herstellen ook de verkoopprijzen in de risicogebieden met een gemiddelde en hoge schade-intensiteit: vanaf respectievelijk het vierde kwartaal van 2013 en het eerste kwartaal van 2014 stijgen ook in deze gebieden de verkoopprijzen. Doordat de verkoopprijzen sinds deze jaren sterk zijn toegenomen, liggen de verkoopprijzen in het tweede kwartaal van 2020 een stuk hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Het risicogebied met een lage schade-intensiteit laat de grootste stijging zien: met een toename van ruim 35 procent is de stijging daar significantnoot1 groter dan in het referentiegebied. Daar bedraagt de stijging bijna 30 procent. In de risicogebieden met een gemiddelde en hoge schade-intensiteit neemt de verkoopprijs minder sterk toe, met respectievelijk ruim 27 procent en bijna 24 procent. De stijging in het risicogebied met hoge schade-intensiteit is daarmee significant kleiner dan in het referentiegebied.
Figuur 3.1.1 toont de prijsontwikkeling van verkochte woningen in het referentiegebied en het gebied met een lage schade-intensiteit. Waar de prijsontwikkelingen in deze gebieden eerder niet veel van elkaar afweken, nemen vanaf het tweede kwartaal van 2017 de verkoopprijzen in het risicogebied met een lage schade-intensiteit harder toe dan in het referentiegebied. Vanaf het tweede kwartaal van 2017 tot met het tweede kwartaal 2020 stijgen de prijzen in het risicogebied met een lage schade-intensiteit ruim 5 procent sterker dan in het referentiegebied. Dit verschil is significant.
Referentiegebied | Referentiegebied - marge (low) | Referentiegebied - marge (high) | Referentiegebied - marge | Risicogebied met lage schade-intensiteit | Risicogebied met lage schade-intensiteit - marge | Risicogebied met lage schade-intensiteit - marge (low) | Risicogebied met lage schade-intensiteit - marge (high) | ||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
2012 | III, 2012 | 100,00 | 98,94 | 101,07 | 100,00 | 98,4 | 101,63 | ||
2012 | IV, 2012 | 98,14 | 97,11 | 99,18 | 98,72 | 97,13 | 100,34 | ||
2013 | I, 2013 | 96,61 | 95,56 | 97,66 | 97,61 | 96,02 | 99,22 | ||
2013 | II, 2013 | 95,74 | 94,71 | 96,78 | 96,76 | 95,19 | 98,36 | ||
2013 | III, 2013 | 95,78 | 94,75 | 96,81 | 96,22 | 94,66 | 97,81 | ||
2013 | IV, 2013 | 96,20 | 95,2 | 97,22 | 95,94 | 94,39 | 97,51 | ||
2014 | I, 2014 | 96,77 | 95,77 | 97,79 | 95,94 | 94,41 | 97,51 | ||
2014 | II, 2014 | 97,33 | 96,33 | 98,33 | 96,26 | 94,74 | 97,81 | ||
2014 | III, 2014 | 97,82 | 96,83 | 98,81 | 96,78 | 95,27 | 98,31 | ||
2014 | IV, 2014 | 98,36 | 97,38 | 99,34 | 97,45 | 95,96 | 98,97 | ||
2015 | I, 2015 | 98,79 | 97,81 | 99,78 | 98,26 | 96,77 | 99,77 | ||
2015 | II, 2015 | 99,03 | 98,05 | 100,02 | 99,12 | 97,63 | 100,63 | ||
2015 | III, 2015 | 99,42 | 98,41 | 100,43 | 100,01 | 98,52 | 101,53 | ||
2015 | IV, 2015 | 99,93 | 98,92 | 100,94 | 100,97 | 99,47 | 102,5 | ||
2016 | I, 2016 | 100,66 | 99,66 | 101,66 | 102,01 | 100,5 | 103,54 | ||
2016 | II, 2016 | 101,79 | 100,79 | 102,8 | 103,11 | 101,59 | 104,66 | ||
2016 | III, 2016 | 103,02 | 102,01 | 104,03 | 104,21 | 102,67 | 105,76 | ||
2016 | IV, 2016 | 104,20 | 103,19 | 105,22 | 105,24 | 103,69 | 106,82 | ||
2017 | I, 2017 | 105,57 | 104,55 | 106,61 | 106,25 | 104,68 | 107,84 | ||
2017 | II, 2017 | 106,75 | 105,72 | 107,79 | 107,35 | 105,76 | 108,96 | ||
2017 | III, 2017 | 107,78 | 106,73 | 108,83 | 108,59 | 106,99 | 110,22 | ||
2017 | IV, 2017 | 109,02 | 107,95 | 110,09 | 109,98 | 108,35 | 111,63 | ||
2018 | I, 2018 | 110,38 | 109,31 | 111,47 | 111,58 | 109,93 | 113,26 | ||
2018 | II, 2018 | 111,54 | 110,46 | 112,63 | 113,31 | 111,64 | 115,01 | ||
2018 | III, 2018 | 112,98 | 111,87 | 114,11 | 115,14 | 113,44 | 116,86 | ||
2018 | IV, 2018 | 114,75 | 113,62 | 115,89 | 117,07 | 115,34 | 118,83 | ||
2019 | I, 2019 | 116,71 | 115,57 | 117,86 | 119,28 | 117,5 | 121,08 | ||
2019 | II, 2019 | 119,14 | 117,97 | 120,31 | 121,90 | 120,07 | 123,75 | ||
2019 | III, 2019 | 121,42 | 120,22 | 122,64 | 124,90 | 123,01 | 126,81 | ||
2019 | IV, 2019 | 123,82 | 122,56 | 125,09 | 128,20 | 126,18 | 130,26 | ||
2020 | I, 2020 | 126,55 | 125,19 | 127,93 | 131,73 | 129,3 | 134,2 | ||
2020 | II, 2020 | 129,67 | 127,68 | 131,69 | 135,42 | 132,13 | 138,8 |
In het risicogebied met een gemiddelde schade-intensiteit zien we vanaf begin 2018 ook een inhaalslag. Hierdoor verdwijnt het significante verschil met het referentiegebied. De prijsindex van dit gebied blijft echter wel onder die van het referentiegebied liggen. Het risicogebied met een hoge schade-intensiteit is het enige gebied waar de ontwikkeling van de verkoopprijs significant achterblijft ten opzichte van de ontwikkeling in het referentiegebied.
In de gebieden die te maken hebben met bevolkingskrimp, of die daar in de toekomst mee te maken krijgen, stijgen de verkoopprijzen minder hard dan in de gebieden zonder krimp. In het referentiegebied is het verschil echter relatief klein: in de periode van het derde kwartaal 2012 tot en met het tweede kwartaal van 2020 stegen de verkoopprijzen in het gebied zonder krimp met bijna 30 procent, in het gebied met krimp lag dit percentage maar een half procent lager. In het risicogebied zien we een groter verschil ontstaan tussen de gebieden zonder krimp en de gebieden met krimp. De verkoopprijzen in de gebieden met krimp stijgen met 26 procent. Dit ligt significant lager dan in de gebieden zonder krimp (34 procent).
3.2Prijsverhouding
In zowel de risicogebieden als in het referentiegebied ligt de prijsverhouding halverwege 2020 hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Dit houdt in dat de verkoopprijs dichter bij de vraagprijs is komen te liggen. Het is zelfs zo dat in het tweede kwartaal van 2020 in alle onderzoeksgebieden de verkoopprijs bijna gelijk is aan die van de vraagprijs (zie ook de niet-geïndexeerde cijfers in het dashboard). Dit is een indicatie dat de woningmarkt niet alleen is hersteld, maar dat er inmiddels ook krapte bestaat. De prijsverhouding neemt in het referentiegebied en in het gebied met een lage schade-intensiteit met 14 procent toe. De risicogebieden met een gemiddelde en hoge schade-intensiteit laten een iets kleinere toename zien, respectievelijk 12 en 11 procent. Deze twee laatste risicogebieden wijken daarmee significant af van het referentiegebied, maar dit geldt niet voor het risicogebied met een lage schade-intensiteit.
Bij de vergelijking van de gebieden met en zonder krimp worden geen significante verschillen gevonden. Dat geldt zowel voor het risicogebied als het referentiegebied. Ook hier is in alle gebieden de verkoopprijs dichter bij de vraagprijs komen te liggen.
Bij de prijsverhouding van woningen zien we ook een verschil bij het prijssegment. Het hoge segment stijgt significant sneller dan het lage segment. Dit geldt zowel voor het risico- als het referentiegebied. In het risicogebied is de toename van de prijsverhouding ruim 15 procent voor woningen in het hoge segment en bijna 11 procent voor woningen in het lage segment. In het referentiegebied is het verschil nog groter. Hier zien we een toename van 18 procent voor woningen in het hoge segment en ruim 11 procent in het lage segment.
In figuur 3.2.1 wordt de ontwikkeling van de prijsverhouding voor het risicogebied niet-geïndexeerd weergegeven. Deze figuur laat zien dat in de eerste periode na de aardbeving in Huizinge de prijsverhouding van woningen significant minder gunstig was voor woningverkopers in het hoge segment.
Vanaf 2013 is er een hardere stijging van de prijsverhouding van woningen in het hoge segment dan in het lage segment. Door deze stijging zien we dat de eerdere achterstand ten opzichte van woningen in het lage segment inmiddels is ingelopen. Dit afnemende verschil, zien we ook bij de andere onderzoeksgebieden terug: tussen de gebieden met en zonder krimp en tussen de risicogebieden met lage, gemiddelde en hoge schade-intensiteit.
Risicogebied laag segment | Risicogebied laag segment - marge (low) | Risicogebied laag segment - marge (high) | Risicogebied laag segment - marge | Risicogebied hoog segment | Risicogebied hoog segment - marge (low) | Risicogebied hoog segment - marge (high) | Risicogebied hoog segment - marge | ||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
2012 | III, 2012 | 90,24 | 89,76 | 90,71 | 85,87 | 84,78 | 86,95 | ||
2012 | IV, 2012 | 89,53 | 89,06 | 90 | 84,33 | 83,25 | 85,42 | ||
2013 | I, 2013 | 89,11 | 88,63 | 89,58 | 83,99 | 82,91 | 85,08 | ||
2013 | II, 2013 | 89,03 | 88,56 | 89,5 | 84,58 | 83,49 | 85,66 | ||
2013 | III, 2013 | 89,76 | 89,29 | 90,23 | 86,37 | 85,28 | 87,45 | ||
2013 | IV, 2013 | 89,77 | 89,3 | 90,25 | 85,98 | 84,89 | 87,06 | ||
2014 | I, 2014 | 90,43 | 89,96 | 90,9 | 86,71 | 85,63 | 87,8 | ||
2014 | II, 2014 | 90,99 | 90,51 | 91,46 | 87,82 | 86,74 | 88,91 | ||
2014 | III, 2014 | 91,53 | 91,06 | 92 | 87,34 | 86,25 | 88,42 | ||
2014 | IV, 2014 | 91,46 | 90,99 | 91,93 | 89,26 | 88,17 | 90,34 | ||
2015 | I, 2015 | 91,41 | 90,93 | 91,88 | 90,23 | 89,14 | 91,31 | ||
2015 | II, 2015 | 91,97 | 91,5 | 92,45 | 90,39 | 89,31 | 91,48 | ||
2015 | III, 2015 | 92,53 | 92,05 | 93 | 91,66 | 90,58 | 92,75 | ||
2015 | IV, 2015 | 92,71 | 92,24 | 93,18 | 92,42 | 91,33 | 93,5 | ||
2016 | I, 2016 | 93,07 | 92,59 | 93,54 | 93,08 | 91,99 | 94,16 | ||
2016 | II, 2016 | 93,81 | 93,34 | 94,28 | 92,86 | 91,77 | 93,95 | ||
2016 | III, 2016 | 93,97 | 93,5 | 94,44 | 93,53 | 92,45 | 94,62 | ||
2016 | IV, 2016 | 94,07 | 93,6 | 94,54 | 94,06 | 92,98 | 95,15 | ||
2017 | I, 2017 | 94,33 | 93,86 | 94,81 | 94,13 | 93,05 | 95,22 | ||
2017 | II, 2017 | 94,49 | 94,02 | 94,96 | 94,71 | 93,62 | 95,79 | ||
2017 | III, 2017 | 94,75 | 94,28 | 95,22 | 95,17 | 94,09 | 96,26 | ||
2017 | IV, 2017 | 94,86 | 94,39 | 95,34 | 95,39 | 94,3 | 96,47 | ||
2018 | I, 2018 | 95,27 | 94,79 | 95,74 | 95,86 | 94,77 | 96,95 | ||
2018 | II, 2018 | 95,78 | 95,31 | 96,25 | 96,15 | 95,06 | 97,24 | ||
2018 | III, 2018 | 96,06 | 95,59 | 96,53 | 96,60 | 95,51 | 97,69 | ||
2018 | IV, 2018 | 96,38 | 95,91 | 96,85 | 97,21 | 96,12 | 98,3 | ||
2019 | I, 2019 | 96,48 | 96,01 | 96,95 | 97,14 | 96,05 | 98,23 | ||
2019 | II, 2019 | 97,33 | 96,86 | 97,8 | 97,34 | 96,25 | 98,42 | ||
2019 | III, 2019 | 98,21 | 97,74 | 98,68 | 97,60 | 96,51 | 98,69 | ||
2019 | IV, 2019 | 99,04 | 98,57 | 99,51 | 97,92 | 96,83 | 99,01 | ||
2020 | I, 2020 | 99,75 | 99,27 | 100,23 | 98,57 | 97,46 | 99,68 | ||
2020 | II, 2020 | 100,11 | 99,55 | 100,67 | 99,12 | 97,85 | 100,4 |
3.3Verkochte woningen
In alle onderzoeksgebieden vinden we een toename in het aandeel verkochte woningen tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2020. De drie risicogebieden wijken daarbij niet significant af van het referentiegebied. In het referentiegebied nam het aandeel verkochte woningen met 141 procent toe. In de risicogebieden met lage, gemiddelde en hoge schade-intensiteit was de toename respectievelijk 133, 161 en 109 procent.
In het referentiegebied is het aandeel verkochte woningen redelijk stabiel tussen begin 2018 en eind 2019, maar in 2020 zien we weer een lichte stijging (zie figuur 3.3.1). Dit geldt ook voor het risicogebied met hoge schade-intensiteit. De eerder opgelopen achterstand wordt echter niet ingelopen, waardoor er nog wel een verschil is. Dit geldt niet voor de gebieden met lage en gemiddelde schade-intensiteit. Het aandeel verkochte woningen nam daar tot eind 2019 licht toe, waardoor de verschillen met het referentiegebied zijn verdwenen.
Referentiegebied | Referentiegebied - marge (low) | Referentiegebied - marge (high) | Referentiegebied - marge | Risicogebied met hoge schade-intensiteit | Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge (low) | Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge (high) | Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge | ||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
2012 | III, 2012 | 100,00 | 94,07 | 106,3 | 100,00 | 90,4 | 110,62 | ||
2012 | IV, 2012 | 108,05 | 101,65 | 114,86 | 99,33 | 89,8 | 109,88 | ||
2013 | I, 2013 | 101,09 | 95,1 | 107,46 | 93,28 | 84,32 | 103,18 | ||
2013 | II, 2013 | 98,39 | 92,56 | 104,59 | 88,90 | 80,37 | 98,34 | ||
2013 | III, 2013 | 107,41 | 101,04 | 114,17 | 92,82 | 83,92 | 102,68 | ||
2013 | IV, 2013 | 118,84 | 111,79 | 126,33 | 96,10 | 86,88 | 106,31 | ||
2014 | I, 2014 | 127,01 | 119,48 | 135,02 | 102,60 | 92,75 | 113,49 | ||
2014 | II, 2014 | 135,92 | 127,86 | 144,48 | 107,13 | 96,85 | 118,51 | ||
2014 | III, 2014 | 145,07 | 136,47 | 154,22 | 115,27 | 104,2 | 127,5 | ||
2014 | IV, 2014 | 160,02 | 150,53 | 170,1 | 124,54 | 112,58 | 137,76 | ||
2015 | I, 2015 | 161,02 | 151,47 | 171,18 | 129,03 | 116,64 | 142,73 | ||
2015 | II, 2015 | 166,98 | 157,08 | 177,51 | 131,89 | 119,23 | 145,89 | ||
2015 | III, 2015 | 180,53 | 169,82 | 191,91 | 136,90 | 123,75 | 151,44 | ||
2015 | IV, 2015 | 179,74 | 169,07 | 191,07 | 144,73 | 130,84 | 160,1 | ||
2016 | I, 2016 | 188,75 | 177,55 | 200,66 | 152,18 | 137,56 | 168,34 | ||
2016 | II, 2016 | 202,93 | 190,89 | 215,73 | 164,83 | 149 | 182,34 | ||
2016 | III, 2016 | 213,11 | 200,45 | 226,57 | 173,74 | 157,06 | 192,2 | ||
2016 | IV, 2016 | 215,01 | 202,24 | 228,59 | 176,73 | 159,75 | 195,5 | ||
2017 | I, 2017 | 228,58 | 214,99 | 243,03 | 187,18 | 169,21 | 207,07 | ||
2017 | II, 2017 | 231,15 | 217,4 | 245,76 | 185,34 | 167,54 | 205,03 | ||
2017 | III, 2017 | 234,63 | 220,65 | 249,5 | 186,93 | 168,97 | 206,8 | ||
2017 | IV, 2017 | 237,84 | 223,67 | 252,91 | 197,55 | 178,57 | 218,55 | ||
2018 | I, 2018 | 235,82 | 221,75 | 250,78 | 200,28 | 181,03 | 221,56 | ||
2018 | II, 2018 | 224,92 | 211,49 | 239,21 | 197,75 | 178,75 | 218,77 | ||
2018 | III, 2018 | 223,69 | 210,25 | 237,98 | 196,91 | 177,98 | 217,85 | ||
2018 | IV, 2018 | 222,88 | 209,5 | 237,12 | 196,99 | 178,05 | 217,94 | ||
2019 | I, 2019 | 227,00 | 213,34 | 241,53 | 201,98 | 182,54 | 223,49 | ||
2019 | II, 2019 | 227,93 | 214,16 | 242,58 | 203,95 | 184,28 | 225,72 | ||
2019 | III, 2019 | 226,16 | 212,33 | 240,88 | 209,04 | 188,85 | 231,39 | ||
2019 | IV, 2019 | 226,60 | 212,73 | 241,36 | 203,13 | 183,2 | 225,23 | ||
2020 | I, 2020 | 232,89 | 218,34 | 248,4 | 203,67 | 182,54 | 227,25 | ||
2020 | II, 2020 | 241,39 | 223,47 | 260,75 | 209,34 | 184,1 | 238,04 |
In alle gebieden met en zonder krimp neemt het aandeel verkochte woningen toe. Er is daarbij geen sprake van een significant verschil in de ontwikkeling tussen de gebieden met en zonder krimp. Wel ligt het aandeel verkochte woningen in het gebied met krimp hoger dan in het gebied zonder krimp. Dit geldt zowel in het risicogebied als het referentiegebied.
Om onderscheid te maken naar woningen in het lage en hoge segment is er gebruik gemaakt van de beleidsmatige grens van 200 duizend euro, die wordt gehanteerd door de NCG voor het koopinstrument.noot2 Dit betekent dat huizen voor alle jaren worden ingedeeld op basis van deze grens, maar er geen rekening wordt gehouden met mogelijke prijsstijgingen. Bij de interpretatie van deze resultaten zal er dus rekening mee gehouden moeten worden dat woningen die eerder te koop stonden onder de 200 duizend euro, nu te koop zouden kunnen staan in het hoge segment. In de ontwikkeling van het aantal verkochte woningen is zowel voor het risico- als het referentiegebied een significant verschil te zien. Het aantalnoot3 verkochte woningen in het hoge segment stijgt, terwijl het lage segment een daling van het aantal verkochte woningen laat zien. Deze verschillen kunnen dus mogelijk verklaard zijn door de prijsstijgingen.
3.4Te koop staande woningen
Het aandeel te koop staande woningen is in alle onderzoeksgebieden aanzienlijk gedaald in de periode tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2020. De daling is met bijna 90 procent het grootst in het referentiegebied. In het risicogebied met lage schade-intensiteit ligt de daling op 89 procent, gevolgd door 88 procent in de risicogebieden met gemiddelde en hoge schade-intensiteit. Dit kleine verschil tussen de risicogebieden en het referentiegebied is niet significant.
De gebieden laten echter een verschillend verloop zien waarmee de dalingen tot stand zijn gekomen. Figuur 3.4.1 illustreert dit voor het referentiegebied en risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit. Terwijl het aandeel te koop staande woningen in het referentiegebied al vanaf het begin van de onderzoeksperiode daalt, komt deze daling in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit pas veel later op gang. Deze daling is vervolgens wel sterker, waardoor de achterstand ten opzichte van het referentiegebied wordt ingelopen. Sinds het eerste kwartaal van 2019 ligt het aandeel te koop staande woningen hier, net als in de andere gebieden, onder de één procent. Dit wijst erop dat er niet alleen sprake is van een herstellende woningmarkt, maar inmiddels ook een krappe woningmarkt. Doordat er zo weinig woningen te koop staan, heeft een klein aantal woningen een relatief grote invloed op verschillende indicatoren, zoals de indicator met de te koopduur (zie paragraaf 3.6).
Referentiegebied | Referentiegebied - marge (low) | Referentiegebied - marge (high) | Referentiegebied - marge | Risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit | Risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit - marge (low) | Risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit - marge (high) | Risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit - marge | ||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
2012 | III, 2012 | 3,34 | 3,28 | 3,41 | 2,92 | 2,76 | 3,08 | ||
2012 | IV, 2012 | 3,35 | 3,28 | 3,41 | 2,93 | 2,77 | 3,09 | ||
2013 | I, 2013 | 3,31 | 3,24 | 3,37 | 2,95 | 2,8 | 3,12 | ||
2013 | II, 2013 | 3,28 | 3,21 | 3,34 | 2,99 | 2,83 | 3,16 | ||
2013 | III, 2013 | 3,27 | 3,21 | 3,34 | 3,03 | 2,87 | 3,2 | ||
2013 | IV, 2013 | 3,25 | 3,18 | 3,31 | 3,08 | 2,92 | 3,25 | ||
2014 | I, 2014 | 3,22 | 3,15 | 3,28 | 3,13 | 2,97 | 3,31 | ||
2014 | II, 2014 | 3,19 | 3,13 | 3,25 | 3,17 | 3,01 | 3,35 | ||
2014 | III, 2014 | 3,15 | 3,09 | 3,22 | 3,19 | 3,02 | 3,37 | ||
2014 | IV, 2014 | 3,06 | 3 | 3,12 | 3,18 | 3,01 | 3,36 | ||
2015 | I, 2015 | 2,95 | 2,89 | 3,01 | 3,14 | 2,98 | 3,32 | ||
2015 | II, 2015 | 2,83 | 2,78 | 2,89 | 3,09 | 2,93 | 3,26 | ||
2015 | III, 2015 | 2,78 | 2,72 | 2,84 | 3,02 | 2,86 | 3,18 | ||
2015 | IV, 2015 | 2,74 | 2,68 | 2,79 | 2,93 | 2,77 | 3,09 | ||
2016 | I, 2016 | 2,63 | 2,58 | 2,69 | 2,83 | 2,68 | 2,98 | ||
2016 | II, 2016 | 2,48 | 2,43 | 2,53 | 2,72 | 2,58 | 2,87 | ||
2016 | III, 2016 | 2,34 | 2,29 | 2,39 | 2,59 | 2,46 | 2,74 | ||
2016 | IV, 2016 | 2,15 | 2,1 | 2,19 | 2,44 | 2,31 | 2,57 | ||
2017 | I, 2017 | 1,97 | 1,93 | 2,01 | 2,28 | 2,16 | 2,41 | ||
2017 | II, 2017 | 1,77 | 1,74 | 1,81 | 2,12 | 2 | 2,23 | ||
2017 | III, 2017 | 1,59 | 1,56 | 1,62 | 1,93 | 1,83 | 2,04 | ||
2017 | IV, 2017 | 1,42 | 1,39 | 1,45 | 1,74 | 1,64 | 1,83 | ||
2018 | I, 2018 | 1,29 | 1,26 | 1,31 | 1,55 | 1,47 | 1,64 | ||
2018 | II, 2018 | 1,21 | 1,19 | 1,24 | 1,39 | 1,32 | 1,47 | ||
2018 | III, 2018 | 1,11 | 1,09 | 1,14 | 1,23 | 1,16 | 1,3 | ||
2018 | IV, 2018 | 1,00 | 0,98 | 1,02 | 1,07 | 1,02 | 1,13 | ||
2019 | I, 2019 | 0,91 | 0,89 | 0,93 | 0,93 | 0,88 | 0,98 | ||
2019 | II, 2019 | 0,85 | 0,83 | 0,87 | 0,80 | 0,75 | 0,84 | ||
2019 | III, 2019 | 0,76 | 0,75 | 0,78 | 0,67 | 0,64 | 0,71 | ||
2019 | IV, 2019 | 0,64 | 0,62 | 0,65 | 0,55 | 0,53 | 0,59 | ||
2020 | I, 2020 | 0,48 | 0,47 | 0,49 | 0,45 | 0,42 | 0,48 | ||
2020 | II, 2020 | 0,34 | 0,33 | 0,35 | 0,36 | 0,33 | 0,39 |
In de gebieden zonder krimp daalt het aantal te koop staande woningen sterker dan in de gebieden met krimp. Dit geldt zowel voor het risicogebied als het referentiegebied en het verschil tussen deze gebieden is niet significant.
3.5Verkoopduur
In alle risicogebieden en het referentiegebied neemt de verkoopduur duidelijk af tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2020. De risicogebieden wijken niet significant af van het referentiegebied. De sterkste afname van de verkoopduur is in het gebied met een lage schade-intensiteit (88 procent), gevolgd door het referentiegebied (87 procent). In de risicogebieden met gemiddelde en hoge schade-intensiteit neemt de verkoopduur af met respectievelijk 85 en 82 procent.
Figuur 3.5.1 toont, voor zowel het referentiegebied als het gebied met een hoge schade-intensiteit, het mediane aantal dagen dat het duurt voordat een woning verkocht is. De verkoopduur in het gebied met een hoge schade-intensiteit ligt in het derde kwartaal van 2012 op 184 dagen. Dat is korter dan in het referentiegebied (229 dagen). In het referentiegebied neemt de verkoopduur echter al na het tweede kwartaal van 2013 af, terwijl in het risicogebied de daling pas inzet begin 2015. Hierdoor komt in dit risicogebied de verkoopduur na het tweede kwartaal van 2014 hoger te liggen dan in het referentiegebied. Halverwege 2016 daalde de verkoopduur sterker in het risicogebied dan in het referentiegebied. Het verschil tussen beide gebieden wordt daardoor steeds kleiner. De mediane verkoopduur in het tweede kwartaal van 2020 ligt in het referentiegebied op 30 dagen en in het risicogebied met hoge schade-intensiteit op 34 dagen. Ook dit zijn tekenen dat de woningmarkt ook in dit risicogebied inmiddels krap is.
Referentiegebied | Referentiegebied - marge (low) | Referentiegebied - marge (high) | Referentiegebied - marge | Risicogebied met hoge schade-intensiteit | Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge (low) | Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge (high) | Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge | ||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
2012 | III, 2012 | 229,26 | 213,86 | 245,77 | 184,22 | 162,81 | 208,45 | ||
2012 | IV, 2012 | 232,17 | 216,57 | 248,89 | 189,21 | 167,22 | 214,1 | ||
2013 | I, 2013 | 232,71 | 217,08 | 249,47 | 194,10 | 171,54 | 219,63 | ||
2013 | II, 2013 | 230,87 | 215,37 | 247,5 | 198,58 | 175,5 | 224,7 | ||
2013 | III, 2013 | 227,01 | 211,77 | 243,36 | 202,49 | 178,95 | 229,12 | ||
2013 | IV, 2013 | 221,62 | 206,73 | 237,58 | 205,96 | 182,02 | 233,05 | ||
2014 | I, 2014 | 215,31 | 200,84 | 230,81 | 208,87 | 184,59 | 236,34 | ||
2014 | II, 2014 | 208,51 | 194,5 | 223,52 | 210,94 | 186,42 | 238,69 | ||
2014 | III, 2014 | 201,45 | 187,92 | 215,96 | 211,66 | 187,05 | 239,49 | ||
2014 | IV, 2014 | 194,21 | 181,17 | 208,2 | 210,88 | 186,37 | 238,62 | ||
2015 | I, 2015 | 186,75 | 174,21 | 200,2 | 208,50 | 184,26 | 235,92 | ||
2015 | II, 2015 | 179,02 | 166,99 | 191,91 | 204,37 | 180,61 | 231,25 | ||
2015 | III, 2015 | 170,87 | 159,39 | 183,18 | 198,54 | 175,46 | 224,66 | ||
2015 | IV, 2015 | 162,52 | 151,6 | 174,22 | 191,19 | 168,96 | 216,35 | ||
2016 | I, 2016 | 153,95 | 143,61 | 165,04 | 182,42 | 161,19 | 206,43 | ||
2016 | II, 2016 | 145,07 | 135,33 | 155,52 | 172,22 | 152,17 | 194,91 | ||
2016 | III, 2016 | 135,81 | 126,69 | 145,59 | 160,89 | 142,13 | 182,12 | ||
2016 | IV, 2016 | 126,37 | 117,88 | 135,47 | 148,92 | 131,53 | 168,61 | ||
2017 | I, 2017 | 116,67 | 108,83 | 125,08 | 136,71 | 120,71 | 154,84 | ||
2017 | II, 2017 | 106,92 | 99,72 | 114,63 | 124,57 | 109,95 | 141,14 | ||
2017 | III, 2017 | 97,36 | 90,79 | 104,4 | 112,83 | 99,54 | 127,89 | ||
2017 | IV, 2017 | 88,13 | 82,17 | 94,53 | 101,81 | 89,78 | 115,44 | ||
2018 | I, 2018 | 79,43 | 74,04 | 85,22 | 91,54 | 80,71 | 103,84 | ||
2018 | II, 2018 | 71,40 | 66,53 | 76,63 | 82,03 | 72,31 | 93,06 | ||
2018 | III, 2018 | 64,16 | 59,77 | 68,88 | 73,42 | 64,72 | 83,3 | ||
2018 | IV, 2018 | 57,72 | 53,76 | 61,96 | 65,68 | 57,88 | 74,52 | ||
2019 | I, 2019 | 51,97 | 48,41 | 55,79 | 58,77 | 51,73 | 66,76 | ||
2019 | II, 2019 | 46,80 | 43,57 | 50,26 | 52,58 | 46,11 | 59,95 | ||
2019 | III, 2019 | 42,10 | 39,1 | 45,33 | 47,11 | 40,95 | 54,2 | ||
2019 | IV, 2019 | 37,77 | 34,81 | 40,98 | 42,27 | 36,12 | 49,47 | ||
2020 | I, 2020 | 33,80 | 30,65 | 37,28 | 37,95 | 31,55 | 45,64 | ||
2020 | II, 2020 | 30,20 | 26,66 | 34,22 | 34,07 | 27,24 | 42,6 |
In het referentiegebied zonder krimp daalt de verkoopduur sterker dan in het gebied met krimp, maar zijn de verschillen wel kleiner geworden in 2020. Er is daarom geen sprake meer van een significant verschil in de ontwikkeling. Bij de risicogebieden is de verkoopduur van de gebieden met krimp en zonder krimp in het tweede kwartaal van 2020 vrijwel gelijk.
3.6Te koopduur
De huizen die in het tweede kwartaal van 2020 nog te koop staan, staan gemiddeld korter te koop dan in het derde kwartaal van 2012. Dit geldt voor zowel de risicogebieden als het referentiegebied. In het referentiegebied is de daling het sterkst. Hier is de te koopduur met 48 procent gedaald, deze daling wijkt significant af van de daling in de risicogebieden met een gemiddeldenoot4 en hoge schade-intensiteit. Deze risicogebieden laten een daling zien van respectievelijk 24 en 1 procent. In het gebied met een lage schade-intensiteit is de te koopduur met bijna 40 procent gedaald ten opzichte van 2012, dit risicogebied wijkt niet significant af van het referentiegebied.
Opmerkelijk is dat de gemiddelde te koopduur in 2020 in alle gebieden iets is toegenomen ten opzichte van 2019. Terwijl we eerder zagen dat de verkoopduur wel is afgenomen (zie paragraaf 3.5). De recente toename in de ‘te koopduur’ kan echter verklaard worden: de moeilijk verkoopbare woningen zijn nog steeds niet verkocht en de te koopduur van deze woningen neemt steeds verder toe. Eerder zagen we dat er steeds minder huizen te koop staan (zie paragraaf 3.4) en daarmee krijgt de te koopduur van huizen waar minder vraag naar is een steeds groter aandeel binnen de ‘te koop staande huizen’.
De stijging van de te koopduur tussen 2019 en 2020 is het grootst in het risicogebied met een hoge schade-intensiteit (zie figuur 3.6.1). De te koopduur neemt hier af met 27 procent. Maar door het kleine aantal huizen dat te koop staat, is het lastig om de cijfers op basis van ‘te koopduur’ te kunnen duiden in vergelijking met eerdere jaren.
Referentiegebied | Referentiegebied - marge (low) | Referentiegebied - marge (high) | Referentiegebied - marge | Risicogebied met hoge schade-intensiteit | Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge (low) | Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge (high) | Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge | ||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
2012 | III, 2012 | 100,00 | 95,08 | 105,17 | 100,00 | 91,71 | 109,04 | ||
2012 | IV, 2012 | 105,93 | 100,72 | 111,42 | 105,80 | 97,03 | 115,36 | ||
2013 | I, 2013 | 112,24 | 106,71 | 118,04 | 114,17 | 104,71 | 124,49 | ||
2013 | II, 2013 | 117,78 | 111,99 | 123,88 | 121,23 | 111,18 | 132,19 | ||
2013 | III, 2013 | 121,48 | 115,5 | 127,76 | 123,12 | 112,91 | 134,25 | ||
2013 | IV, 2013 | 123,70 | 117,61 | 130,1 | 125,46 | 115,06 | 136,8 | ||
2014 | I, 2014 | 124,65 | 118,51 | 131,09 | 127,97 | 117,36 | 139,55 | ||
2014 | II, 2014 | 123,95 | 117,85 | 130,37 | 131,53 | 120,62 | 143,42 | ||
2014 | III, 2014 | 121,14 | 115,18 | 127,41 | 130,27 | 119,45 | 142,06 | ||
2014 | IV, 2014 | 117,41 | 111,64 | 123,49 | 123,47 | 113,22 | 134,64 | ||
2015 | I, 2015 | 112,86 | 107,31 | 118,7 | 124,35 | 114,03 | 135,62 | ||
2015 | II, 2015 | 107,53 | 102,24 | 113,1 | 126,08 | 115,61 | 137,51 | ||
2015 | III, 2015 | 102,18 | 97,15 | 107,47 | 125,88 | 115,41 | 137,31 | ||
2015 | IV, 2015 | 96,77 | 92,01 | 101,77 | 120,09 | 110,1 | 130,98 | ||
2016 | I, 2016 | 92,44 | 87,89 | 97,22 | 120,68 | 110,63 | 131,64 | ||
2016 | II, 2016 | 89,95 | 85,53 | 94,61 | 119,53 | 109,57 | 130,4 | ||
2016 | III, 2016 | 89,16 | 84,77 | 93,77 | 118,97 | 109,03 | 129,82 | ||
2016 | IV, 2016 | 89,03 | 84,65 | 93,64 | 116,42 | 106,69 | 127,04 | ||
2017 | I, 2017 | 89,35 | 84,96 | 93,98 | 106,52 | 97,61 | 116,24 | ||
2017 | II, 2017 | 90,15 | 85,71 | 94,82 | 88,53 | 81,11 | 96,63 | ||
2017 | III, 2017 | 88,57 | 84,21 | 93,15 | 89,45 | 81,92 | 97,68 | ||
2017 | IV, 2017 | 82,25 | 78,2 | 86,51 | 92,30 | 84,52 | 100,79 | ||
2018 | I, 2018 | 72,37 | 68,81 | 76,12 | 85,04 | 77,86 | 92,88 | ||
2018 | II, 2018 | 61,95 | 58,9 | 65,16 | 81,94 | 74,99 | 89,53 | ||
2018 | III, 2018 | 54,60 | 51,91 | 57,43 | 77,18 | 70,57 | 84,41 | ||
2018 | IV, 2018 | 49,49 | 47,05 | 52,05 | 73,13 | 66,87 | 79,99 | ||
2019 | I, 2019 | 45,40 | 43,17 | 47,76 | 77,71 | 71,04 | 85,01 | ||
2019 | II, 2019 | 41,56 | 39,51 | 43,72 | 63,44 | 57,94 | 69,47 | ||
2019 | III, 2019 | 39,63 | 37,64 | 41,72 | 63,77 | 58,12 | 69,97 | ||
2019 | IV, 2019 | 40,81 | 38,74 | 42,99 | 71,68 | 65,33 | 78,65 | ||
2020 | I, 2020 | 44,80 | 42,48 | 47,25 | 73,04 | 66,53 | 80,18 | ||
2020 | II, 2020 | 51,74 | 47,75 | 56,08 | 98,86 | 88,83 | 110,01 |
3.7WOZ-waarde
Ieder jaar bepalen gemeenten door middel van een taxatie de WOZ-waarde van onroerende zaken. In deze waardebepaling wordt door de taxateur verschillende kenmerken meegenomen, zoals de ligging, oppervlakte en inhoud van het pand. Daarnaast wordt er ook gekeken naar de verkoopcijfers van omliggende panden. Op basis van de verschillende kenmerken en de verkoopgegevens wordt uiteindelijk de WOZ-waarde bepaald. Deze WOZ-waarde is de marktwaarde van de onroerende zaak op 1 januari van het voorgaande jaar; dit wordt ook wel de waardepeildatum genoemd. Door deze manier van taxeren reageert de WOZ-waarde met een vertraging op de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Als voorbeeld: de WOZ-waarde 2012 vertegenwoordigt de waarde van de onroerende zaak op peildatum 1-1-2011.
In dit rapport wordt de ontwikkeling van de WOZ-waarde van koopwoningen in de onderzoeksgebieden in beeld gebracht. Deze ontwikkeling wordt gemeten door binnen een bepaald gebied de som van de WOZ-waarde van koopwoningen te delen door de som van de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Alleen bestaande koopwoningen die in beide jaren voorkomen worden meegenomen. Zo kunnen de ontwikkelingen in een index niet ontstaan door een verschil in sets van koopwoningen. De waarnemingsperiode loopt op jaarbasis van 2012 tot en met 2019, waarbij 2013 gelijkgesteld is aan 100.
In figuur 3.7.1 wordt de ontwikkeling van de WOZ-waarde in de risicogebieden en het referentiegebied weergegeven. Vanaf het begin van de waarnemingsperiode in 2012 is een daling in de WOZ-waarde te zien in zowel de risicogebieden als het referentiegebied. De WOZ-waarde daalt in het referentiegebied harder dan in de risicogebieden, met als dieptepunt een daling van 7 procent in 2014. Het jaar daarop vlakt in alle gebieden de daling af. In 2016 wordt in het referentiegebied en het risicogebied met een lage schade-intensiteit de daling omgezet in een lichte stijging van de ontwikkeling van de WOZ-waarde. De risicogebieden met een gemiddelde en hoge schade-intensiteit volgen een jaar later. Dit herstel zet zich in alle gebieden voort tot het einde van de waarnemingsperiode. Als gevolg hiervan ligt in het risicogebied met een lage schade-intensiteit en in het referentiegebied de gemiddelde WOZ-waarde in 2019 boven het niveau van 2013.
Jaar | Referentiegebied | Risicogebied lage schade-intensiteit | Risicogebied gemiddelde schade-intensiteit | Risicogebied hoge schade-intensiteit |
---|---|---|---|---|
2013 | 100 | 100 | 100 | 100 |
2014 | 93,34 | 94,2 | 94,53 | 94,95 |
2015 | 90,29 | 92,2 | 90,71 | 91,57 |
2016 | 90,46 | 92,8 | 89,49 | 90,69 |
2017 | 92,73 | 94,5 | 89,95 | 91,51 |
2018 | 96,47 | 98,6 | 92,26 | 93,93 |
2019 | 101,22 | 103,8 | 97,03 | 98,9 |
De analyse van de krimpgebieden laat zien dat in de krimpgebieden de WOZ-waarde achterblijft ten opzichte van de niet-krimp gebieden. Dit geldt zowel voor de risicogebieden als het referentiegebied, maar bij het risicogebied is het verschil groter. Vanaf het begin van de waarnemingsperiode daalt de WOZ-waarde van koopwoningen in alle gebieden sterk. Deze daling maakt vanaf 2015 plaats voor een lichte stijging, behalve in het risicogebied met krimp. De WOZ-ontwikkeling blijft in dit gebied het meest achter. Pas vanaf 2017 is ook hier een stijgende WOZ-waarde te zien.
Noten
In dit rapport wordt met de term ‘significant’, statistische significantie bedoeld.
Dit is een programma voor het opkopen van woningen in het aardbevingsgebied. Voor meer informatie over het koopinstrument, zie hier.
De ontwikkeling van de verkochte woningen in het hoge en lage segment is berekend met behulp van NVM data. Daarnaast gaat het bij segment om het aantal verkochte woningen en niet het aandeel. Hierdoor kunnen deze cijfers iets afwijken van de overige ontwikkelingscijfers. Zie het eerder gepubliceerde methoderapport voor meer informatie over de uitsplitsing naar segment.
Het verschil is significant bij een marge van 90%.