Bevindingen per indicator

Om een volledig beeld te krijgen van de woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld, is gekeken naar zeven indicatoren: de ontwikkeling van verkoopprijzen, de verhouding tussen vraag- en verkoopprijs, het aandeel verkochte en te koop staande woningen, de verkoopduur, de te koopduur en de WOZ-waarde. De belangrijkste uitkomsten per indicator staan in dit hoofdstuk centraal.

3.1Verkoopprijs

De verkoopprijs is met behulp van een zogeheten kenmerkenmodel onderzocht. Dit model corrigeert de gemeten verkoopprijs voor verschillende woningkenmerken van bestaande koopwoningen. Deze correctie voorkomt dat een ontwikkeling wordt gemeten die veroorzaakt wordt doordat in het ene kwartaal woningen met andere kenmerken worden verkocht dan in het andere kwartaal.

De ontwikkeling van de verkoopprijs is, net als de andere indicatoren, uitgedrukt in indexcijfers die in het derde kwartaal van 2012 op ‘100’ zijn gesteld. Dit betekent dat wanneer bijvoorbeeld een indexcijfer 110 zou bedragen, de indicator ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 met tien procent is toegenomen. Een indexcijfer van 97 duidt juist op een daling van drie procent. Door gebruik te maken van indexcijfers kan gemakkelijker worden vergeleken of het referentiegebied en de risicogebieden zich sinds het derde kwartaal van 2012 anders ontwikkelen.

Vanaf het derde kwartaal van 2012 dalen de verkoopprijzen in alle gebieden. In het referentiegebied is als eerste herstel zichtbaar. Vanaf het tweede kwartaal van 2013 wordt in dit gebied een stijgende trend ingezet. Het risicogebied met een lage schade-intensiteit volgt een jaar later. Tenslotte herstellen ook de verkoopprijzen in de risicogebieden met een gemiddelde en hoge schade-intensiteit: vanaf respectievelijk het vierde kwartaal van 2013 en het eerste kwartaal van 2014 stijgen ook in deze gebieden de verkoopprijzen. Doordat de verkoopprijzen sinds deze jaren sterk zijn toegenomen, liggen de verkoopprijzen in het tweede kwartaal van 2020 een stuk hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Het risicogebied met een lage schade-intensiteit laat de grootste stijging zien: met een toename van ruim 35 procent is de stijging daar significantnoot1 groter dan in het referentiegebied. Daar bedraagt de stijging bijna 30 procent. In de risicogebieden met een gemiddelde en hoge schade-intensiteit neemt de verkoopprijs minder sterk toe, met respectievelijk ruim 27 procent en bijna 24 procent. De stijging in het risicogebied met hoge schade-intensiteit is daarmee significant kleiner dan in het referentiegebied.

Figuur 3.1.1 toont de prijsontwikkeling van verkochte woningen in het referentiegebied en het gebied met een lage schade-intensiteit. Waar de prijsontwikkelingen in deze gebieden eerder niet veel van elkaar afweken, nemen vanaf het tweede kwartaal van 2017 de verkoopprijzen in het risicogebied met een lage schade-intensiteit harder toe dan in het referentiegebied. Vanaf het tweede kwartaal van 2017 tot met het tweede kwartaal 2020 stijgen de prijzen in het risicogebied met een lage schade-intensiteit ruim 5 procent sterker dan in het referentiegebied. Dit verschil is significant.

Toon tabel3.1.1 Ontwikkeling verkoopprijs risicogebied met lage schade-intensiteit en referentiegebied, geïndexeerd (2012-III = 100 )Verberg tabel3.1.1 Ontwikkeling verkoopprijs risicogebied met lage schade-intensiteit en referentiegebied, geïndexeerd (2012-III = 100 )

3.1.1 Ontwikkeling verkoopprijs risicogebied met lage schade-intensiteit en referentiegebied, geïndexeerd (2012-III = 100 )

		Referentiegebied	Referentiegebied - marge (low)	Referentiegebied - marge (high)	Referentiegebied - marge	Risicogebied met lage schade-intensiteit	Risicogebied met lage schade-intensiteit - marge	Risicogebied met lage schade-intensiteit - marge (low)	Risicogebied met lage schade-intensiteit - marge (high)
2012	III, 2012	100,00	98,94	101,07		100,00		98,4	101,63
2012	IV, 2012	98,14	97,11	99,18		98,72		97,13	100,34
2013	I, 2013	96,61	95,56	97,66		97,61		96,02	99,22
2013	II, 2013	95,74	94,71	96,78		96,76		95,19	98,36
2013	III, 2013	95,78	94,75	96,81		96,22		94,66	97,81
2013	IV, 2013	96,20	95,2	97,22		95,94		94,39	97,51
2014	I, 2014	96,77	95,77	97,79		95,94		94,41	97,51
2014	II, 2014	97,33	96,33	98,33		96,26		94,74	97,81
2014	III, 2014	97,82	96,83	98,81		96,78		95,27	98,31
2014	IV, 2014	98,36	97,38	99,34		97,45		95,96	98,97
2015	I, 2015	98,79	97,81	99,78		98,26		96,77	99,77
2015	II, 2015	99,03	98,05	100,02		99,12		97,63	100,63
2015	III, 2015	99,42	98,41	100,43		100,01		98,52	101,53
2015	IV, 2015	99,93	98,92	100,94		100,97		99,47	102,5
2016	I, 2016	100,66	99,66	101,66		102,01		100,5	103,54
2016	II, 2016	101,79	100,79	102,8		103,11		101,59	104,66
2016	III, 2016	103,02	102,01	104,03		104,21		102,67	105,76
2016	IV, 2016	104,20	103,19	105,22		105,24		103,69	106,82
2017	I, 2017	105,57	104,55	106,61		106,25		104,68	107,84
2017	II, 2017	106,75	105,72	107,79		107,35		105,76	108,96
2017	III, 2017	107,78	106,73	108,83		108,59		106,99	110,22
2017	IV, 2017	109,02	107,95	110,09		109,98		108,35	111,63
2018	I, 2018	110,38	109,31	111,47		111,58		109,93	113,26
2018	II, 2018	111,54	110,46	112,63		113,31		111,64	115,01
2018	III, 2018	112,98	111,87	114,11		115,14		113,44	116,86
2018	IV, 2018	114,75	113,62	115,89		117,07		115,34	118,83
2019	I, 2019	116,71	115,57	117,86		119,28		117,5	121,08
2019	II, 2019	119,14	117,97	120,31		121,90		120,07	123,75
2019	III, 2019	121,42	120,22	122,64		124,90		123,01	126,81
2019	IV, 2019	123,82	122,56	125,09		128,20		126,18	130,26
2020	I, 2020	126,55	125,19	127,93		131,73		129,3	134,2
2020	II, 2020	129,67	127,68	131,69		135,42		132,13	138,8

In het risicogebied met een gemiddelde schade-intensiteit zien we vanaf begin 2018 ook een inhaalslag. Hierdoor verdwijnt het significante verschil met het referentiegebied. De prijsindex van dit gebied blijft echter wel onder die van het referentiegebied liggen. Het risicogebied met een hoge schade-intensiteit is het enige gebied waar de ontwikkeling van de verkoopprijs significant achterblijft ten opzichte van de ontwikkeling in het referentiegebied.

In de gebieden die te maken hebben met bevolkingskrimp, of die daar in de toekomst mee te maken krijgen, stijgen de verkoopprijzen minder hard dan in de gebieden zonder krimp. In het referentiegebied is het verschil echter relatief klein: in de periode van het derde kwartaal 2012 tot en met het tweede kwartaal van 2020 stegen de verkoopprijzen in het gebied zonder krimp met bijna 30 procent, in het gebied met krimp lag dit percentage maar een half procent lager. In het risicogebied zien we een groter verschil ontstaan tussen de gebieden zonder krimp en de gebieden met krimp. De verkoopprijzen in de gebieden met krimp stijgen met 26 procent. Dit ligt significant lager dan in de gebieden zonder krimp (34 procent).

3.2Prijsverhouding

In zowel de risicogebieden als in het referentiegebied ligt de prijsverhouding halverwege 2020 hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Dit houdt in dat de verkoopprijs dichter bij de vraagprijs is komen te liggen. Het is zelfs zo dat in het tweede kwartaal van 2020 in alle onderzoeksgebieden de verkoopprijs bijna gelijk is aan die van de vraagprijs (zie ook de niet-geïndexeerde cijfers in het dashboard). Dit is een indicatie dat de woningmarkt niet alleen is hersteld, maar dat er inmiddels ook krapte bestaat. De prijsverhouding neemt in het referentiegebied en in het gebied met een lage schade-intensiteit met 14 procent toe. De risicogebieden met een gemiddelde en hoge schade-intensiteit laten een iets kleinere toename zien, respectievelijk 12 en 11 procent. Deze twee laatste risicogebieden wijken daarmee significant af van het referentiegebied, maar dit geldt niet voor het risicogebied met een lage schade-intensiteit.

Bij de vergelijking van de gebieden met en zonder krimp worden geen significante verschillen gevonden. Dat geldt zowel voor het risicogebied als het referentiegebied. Ook hier is in alle gebieden de verkoopprijs dichter bij de vraagprijs komen te liggen.

Bij de prijsverhouding van woningen zien we ook een verschil bij het prijssegment. Het hoge segment stijgt significant sneller dan het lage segment. Dit geldt zowel voor het risico- als het referentiegebied. In het risicogebied is de toename van de prijsverhouding ruim 15 procent voor woningen in het hoge segment en bijna 11 procent voor woningen in het lage segment. In het referentiegebied is het verschil nog groter. Hier zien we een toename van 18 procent voor woningen in het hoge segment en ruim 11 procent in het lage segment.

In figuur 3.2.1 wordt de ontwikkeling van de prijsverhouding voor het risicogebied niet-geïndexeerd weergegeven. Deze figuur laat zien dat in de eerste periode na de aardbeving in Huizinge de prijsverhouding van woningen significant minder gunstig was voor woningverkopers in het hoge segment.

Vanaf 2013 is er een hardere stijging van de prijsverhouding van woningen in het hoge segment dan in het lage segment. Door deze stijging zien we dat de eerdere achterstand ten opzichte van woningen in het lage segment inmiddels is ingelopen. Dit afnemende verschil, zien we ook bij de andere onderzoeksgebieden terug: tussen de gebieden met en zonder krimp en tussen de risicogebieden met lage, gemiddelde en hoge schade-intensiteit.

Toon tabel3.2.1 Ontwikkeling prijsverhouding risicogebied laag en hoog segment, niet-geïndexeerd (%)Verberg tabel3.2.1 Ontwikkeling prijsverhouding risicogebied laag en hoog segment, niet-geïndexeerd (%)

3.2.1 Ontwikkeling prijsverhouding risicogebied laag en hoog segment, niet-geïndexeerd (%)

		Risicogebied laag segment	Risicogebied laag segment - marge (low)	Risicogebied laag segment - marge (high)	Risicogebied laag segment - marge	Risicogebied hoog segment	Risicogebied hoog segment - marge (low)	Risicogebied hoog segment - marge (high)	Risicogebied hoog segment - marge
2012	III, 2012	90,24	89,76	90,71		85,87	84,78	86,95
2012	IV, 2012	89,53	89,06	90		84,33	83,25	85,42
2013	I, 2013	89,11	88,63	89,58		83,99	82,91	85,08
2013	II, 2013	89,03	88,56	89,5		84,58	83,49	85,66
2013	III, 2013	89,76	89,29	90,23		86,37	85,28	87,45
2013	IV, 2013	89,77	89,3	90,25		85,98	84,89	87,06
2014	I, 2014	90,43	89,96	90,9		86,71	85,63	87,8
2014	II, 2014	90,99	90,51	91,46		87,82	86,74	88,91
2014	III, 2014	91,53	91,06	92		87,34	86,25	88,42
2014	IV, 2014	91,46	90,99	91,93		89,26	88,17	90,34
2015	I, 2015	91,41	90,93	91,88		90,23	89,14	91,31
2015	II, 2015	91,97	91,5	92,45		90,39	89,31	91,48
2015	III, 2015	92,53	92,05	93		91,66	90,58	92,75
2015	IV, 2015	92,71	92,24	93,18		92,42	91,33	93,5
2016	I, 2016	93,07	92,59	93,54		93,08	91,99	94,16
2016	II, 2016	93,81	93,34	94,28		92,86	91,77	93,95
2016	III, 2016	93,97	93,5	94,44		93,53	92,45	94,62
2016	IV, 2016	94,07	93,6	94,54		94,06	92,98	95,15
2017	I, 2017	94,33	93,86	94,81		94,13	93,05	95,22
2017	II, 2017	94,49	94,02	94,96		94,71	93,62	95,79
2017	III, 2017	94,75	94,28	95,22		95,17	94,09	96,26
2017	IV, 2017	94,86	94,39	95,34		95,39	94,3	96,47
2018	I, 2018	95,27	94,79	95,74		95,86	94,77	96,95
2018	II, 2018	95,78	95,31	96,25		96,15	95,06	97,24
2018	III, 2018	96,06	95,59	96,53		96,60	95,51	97,69
2018	IV, 2018	96,38	95,91	96,85		97,21	96,12	98,3
2019	I, 2019	96,48	96,01	96,95		97,14	96,05	98,23
2019	II, 2019	97,33	96,86	97,8		97,34	96,25	98,42
2019	III, 2019	98,21	97,74	98,68		97,60	96,51	98,69
2019	IV, 2019	99,04	98,57	99,51		97,92	96,83	99,01
2020	I, 2020	99,75	99,27	100,23		98,57	97,46	99,68
2020	II, 2020	100,11	99,55	100,67		99,12	97,85	100,4

3.3Verkochte woningen

In alle onderzoeksgebieden vinden we een toename in het aandeel verkochte woningen tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2020. De drie risicogebieden wijken daarbij niet significant af van het referentiegebied. In het referentiegebied nam het aandeel verkochte woningen met 141 procent toe. In de risicogebieden met lage, gemiddelde en hoge schade-intensiteit was de toename respectievelijk 133, 161 en 109 procent.

In het referentiegebied is het aandeel verkochte woningen redelijk stabiel tussen begin 2018 en eind 2019, maar in 2020 zien we weer een lichte stijging (zie figuur 3.3.1). Dit geldt ook voor het risicogebied met hoge schade-intensiteit. De eerder opgelopen achterstand wordt echter niet ingelopen, waardoor er nog wel een verschil is. Dit geldt niet voor de gebieden met lage en gemiddelde schade-intensiteit. Het aandeel verkochte woningen nam daar tot eind 2019 licht toe, waardoor de verschillen met het referentiegebied zijn verdwenen.

Toon tabel3.3.1 Ontwikkeling aandeel verkochte woningen risicogebied met hoge schade-intensiteit en referentiegebied, geïndexeerd (2012-III = 100)Verberg tabel3.3.1 Ontwikkeling aandeel verkochte woningen risicogebied met hoge schade-intensiteit en referentiegebied, geïndexeerd (2012-III = 100)

3.3.1 Ontwikkeling aandeel verkochte woningen risicogebied met hoge schade-intensiteit en referentiegebied, geïndexeerd (2012-III = 100)

		Referentiegebied	Referentiegebied - marge (low)	Referentiegebied - marge (high)	Referentiegebied - marge	Risicogebied met hoge schade-intensiteit	Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge (low)	Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge (high)	Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge
2012	III, 2012	100,00	94,07	106,3		100,00	90,4	110,62
2012	IV, 2012	108,05	101,65	114,86		99,33	89,8	109,88
2013	I, 2013	101,09	95,1	107,46		93,28	84,32	103,18
2013	II, 2013	98,39	92,56	104,59		88,90	80,37	98,34
2013	III, 2013	107,41	101,04	114,17		92,82	83,92	102,68
2013	IV, 2013	118,84	111,79	126,33		96,10	86,88	106,31
2014	I, 2014	127,01	119,48	135,02		102,60	92,75	113,49
2014	II, 2014	135,92	127,86	144,48		107,13	96,85	118,51
2014	III, 2014	145,07	136,47	154,22		115,27	104,2	127,5
2014	IV, 2014	160,02	150,53	170,1		124,54	112,58	137,76
2015	I, 2015	161,02	151,47	171,18		129,03	116,64	142,73
2015	II, 2015	166,98	157,08	177,51		131,89	119,23	145,89
2015	III, 2015	180,53	169,82	191,91		136,90	123,75	151,44
2015	IV, 2015	179,74	169,07	191,07		144,73	130,84	160,1
2016	I, 2016	188,75	177,55	200,66		152,18	137,56	168,34
2016	II, 2016	202,93	190,89	215,73		164,83	149	182,34
2016	III, 2016	213,11	200,45	226,57		173,74	157,06	192,2
2016	IV, 2016	215,01	202,24	228,59		176,73	159,75	195,5
2017	I, 2017	228,58	214,99	243,03		187,18	169,21	207,07
2017	II, 2017	231,15	217,4	245,76		185,34	167,54	205,03
2017	III, 2017	234,63	220,65	249,5		186,93	168,97	206,8
2017	IV, 2017	237,84	223,67	252,91		197,55	178,57	218,55
2018	I, 2018	235,82	221,75	250,78		200,28	181,03	221,56
2018	II, 2018	224,92	211,49	239,21		197,75	178,75	218,77
2018	III, 2018	223,69	210,25	237,98		196,91	177,98	217,85
2018	IV, 2018	222,88	209,5	237,12		196,99	178,05	217,94
2019	I, 2019	227,00	213,34	241,53		201,98	182,54	223,49
2019	II, 2019	227,93	214,16	242,58		203,95	184,28	225,72
2019	III, 2019	226,16	212,33	240,88		209,04	188,85	231,39
2019	IV, 2019	226,60	212,73	241,36		203,13	183,2	225,23
2020	I, 2020	232,89	218,34	248,4		203,67	182,54	227,25
2020	II, 2020	241,39	223,47	260,75		209,34	184,1	238,04

In alle gebieden met en zonder krimp neemt het aandeel verkochte woningen toe. Er is daarbij geen sprake van een significant verschil in de ontwikkeling tussen de gebieden met en zonder krimp. Wel ligt het aandeel verkochte woningen in het gebied met krimp hoger dan in het gebied zonder krimp. Dit geldt zowel in het risicogebied als het referentiegebied.

Om onderscheid te maken naar woningen in het lage en hoge segment is er gebruik gemaakt van de beleidsmatige grens van 200 duizend euro, die wordt gehanteerd door de NCG voor het koopinstrument.noot2 Dit betekent dat huizen voor alle jaren worden ingedeeld op basis van deze grens, maar er geen rekening wordt gehouden met mogelijke prijsstijgingen. Bij de interpretatie van deze resultaten zal er dus rekening mee gehouden moeten worden dat woningen die eerder te koop stonden onder de 200 duizend euro, nu te koop zouden kunnen staan in het hoge segment. In de ontwikkeling van het aantal verkochte woningen is zowel voor het risico- als het referentiegebied een significant verschil te zien. Het aantalnoot3 verkochte woningen in het hoge segment stijgt, terwijl het lage segment een daling van het aantal verkochte woningen laat zien. Deze verschillen kunnen dus mogelijk verklaard zijn door de prijsstijgingen.

3.4Te koop staande woningen

Het aandeel te koop staande woningen is in alle onderzoeksgebieden aanzienlijk gedaald in de periode tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2020. De daling is met bijna 90 procent het grootst in het referentiegebied. In het risicogebied met lage schade-intensiteit ligt de daling op 89 procent, gevolgd door 88 procent in de risicogebieden met gemiddelde en hoge schade-intensiteit. Dit kleine verschil tussen de risicogebieden en het referentiegebied is niet significant.

De gebieden laten echter een verschillend verloop zien waarmee de dalingen tot stand zijn gekomen. Figuur 3.4.1 illustreert dit voor het referentiegebied en risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit. Terwijl het aandeel te koop staande woningen in het referentiegebied al vanaf het begin van de onderzoeksperiode daalt, komt deze daling in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit pas veel later op gang. Deze daling is vervolgens wel sterker, waardoor de achterstand ten opzichte van het referentiegebied wordt ingelopen. Sinds het eerste kwartaal van 2019 ligt het aandeel te koop staande woningen hier, net als in de andere gebieden, onder de één procent. Dit wijst erop dat er niet alleen sprake is van een herstellende woningmarkt, maar inmiddels ook een krappe woningmarkt. Doordat er zo weinig woningen te koop staan, heeft een klein aantal woningen een relatief grote invloed op verschillende indicatoren, zoals de indicator met de te koopduur (zie paragraaf 3.6).

Toon tabel3.4.1 Ontwikkeling aandeel te koop staande woningen risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit en referentiegebied, niet-geïndexeerd (%)Verberg tabel3.4.1 Ontwikkeling aandeel te koop staande woningen risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit en referentiegebied, niet-geïndexeerd (%)

3.4.1 Ontwikkeling aandeel te koop staande woningen risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit en referentiegebied, niet-geïndexeerd (%)

		Referentiegebied	Referentiegebied - marge (low)	Referentiegebied - marge (high)	Referentiegebied - marge	Risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit	Risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit - marge (low)	Risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit - marge (high)	Risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit - marge
2012	III, 2012	3,34	3,28	3,41		2,92	2,76	3,08
2012	IV, 2012	3,35	3,28	3,41		2,93	2,77	3,09
2013	I, 2013	3,31	3,24	3,37		2,95	2,8	3,12
2013	II, 2013	3,28	3,21	3,34		2,99	2,83	3,16
2013	III, 2013	3,27	3,21	3,34		3,03	2,87	3,2
2013	IV, 2013	3,25	3,18	3,31		3,08	2,92	3,25
2014	I, 2014	3,22	3,15	3,28		3,13	2,97	3,31
2014	II, 2014	3,19	3,13	3,25		3,17	3,01	3,35
2014	III, 2014	3,15	3,09	3,22		3,19	3,02	3,37
2014	IV, 2014	3,06	3	3,12		3,18	3,01	3,36
2015	I, 2015	2,95	2,89	3,01		3,14	2,98	3,32
2015	II, 2015	2,83	2,78	2,89		3,09	2,93	3,26
2015	III, 2015	2,78	2,72	2,84		3,02	2,86	3,18
2015	IV, 2015	2,74	2,68	2,79		2,93	2,77	3,09
2016	I, 2016	2,63	2,58	2,69		2,83	2,68	2,98
2016	II, 2016	2,48	2,43	2,53		2,72	2,58	2,87
2016	III, 2016	2,34	2,29	2,39		2,59	2,46	2,74
2016	IV, 2016	2,15	2,1	2,19		2,44	2,31	2,57
2017	I, 2017	1,97	1,93	2,01		2,28	2,16	2,41
2017	II, 2017	1,77	1,74	1,81		2,12	2	2,23
2017	III, 2017	1,59	1,56	1,62		1,93	1,83	2,04
2017	IV, 2017	1,42	1,39	1,45		1,74	1,64	1,83
2018	I, 2018	1,29	1,26	1,31		1,55	1,47	1,64
2018	II, 2018	1,21	1,19	1,24		1,39	1,32	1,47
2018	III, 2018	1,11	1,09	1,14		1,23	1,16	1,3
2018	IV, 2018	1,00	0,98	1,02		1,07	1,02	1,13
2019	I, 2019	0,91	0,89	0,93		0,93	0,88	0,98
2019	II, 2019	0,85	0,83	0,87		0,80	0,75	0,84
2019	III, 2019	0,76	0,75	0,78		0,67	0,64	0,71
2019	IV, 2019	0,64	0,62	0,65		0,55	0,53	0,59
2020	I, 2020	0,48	0,47	0,49		0,45	0,42	0,48
2020	II, 2020	0,34	0,33	0,35		0,36	0,33	0,39

In de gebieden zonder krimp daalt het aantal te koop staande woningen sterker dan in de gebieden met krimp. Dit geldt zowel voor het risicogebied als het referentiegebied en het verschil tussen deze gebieden is niet significant.

3.5Verkoopduur

In alle risicogebieden en het referentiegebied neemt de verkoopduur duidelijk af tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2020. De risicogebieden wijken niet significant af van het referentiegebied. De sterkste afname van de verkoopduur is in het gebied met een lage schade-intensiteit (88 procent), gevolgd door het referentiegebied (87 procent). In de risicogebieden met gemiddelde en hoge schade-intensiteit neemt de verkoopduur af met respectievelijk 85 en 82 procent.

Figuur 3.5.1 toont, voor zowel het referentiegebied als het gebied met een hoge schade-intensiteit, het mediane aantal dagen dat het duurt voordat een woning verkocht is. De verkoopduur in het gebied met een hoge schade-intensiteit ligt in het derde kwartaal van 2012 op 184 dagen. Dat is korter dan in het referentiegebied (229 dagen). In het referentiegebied neemt de verkoopduur echter al na het tweede kwartaal van 2013 af, terwijl in het risicogebied de daling pas inzet begin 2015. Hierdoor komt in dit risicogebied de verkoopduur na het tweede kwartaal van 2014 hoger te liggen dan in het referentiegebied. Halverwege 2016 daalde de verkoopduur sterker in het risicogebied dan in het referentiegebied. Het verschil tussen beide gebieden wordt daardoor steeds kleiner. De mediane verkoopduur in het tweede kwartaal van 2020 ligt in het referentiegebied op 30 dagen en in het risicogebied met hoge schade-intensiteit op 34 dagen. Ook dit zijn tekenen dat de woningmarkt ook in dit risicogebied inmiddels krap is.

Toon tabel3.5.1 Ontwikkeling verkoopduur risicogebied met hoge schade-intensiteit en referentiegebied, niet-geïndexeerd (aantal dagen)Verberg tabel3.5.1 Ontwikkeling verkoopduur risicogebied met hoge schade-intensiteit en referentiegebied, niet-geïndexeerd (aantal dagen)

3.5.1 Ontwikkeling verkoopduur risicogebied met hoge schade-intensiteit en referentiegebied, niet-geïndexeerd (aantal dagen)

		Referentiegebied	Referentiegebied - marge (low)	Referentiegebied - marge (high)	Referentiegebied - marge	Risicogebied met hoge schade-intensiteit	Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge (low)	Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge (high)	Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge
2012	III, 2012	229,26	213,86	245,77		184,22	162,81	208,45
2012	IV, 2012	232,17	216,57	248,89		189,21	167,22	214,1
2013	I, 2013	232,71	217,08	249,47		194,10	171,54	219,63
2013	II, 2013	230,87	215,37	247,5		198,58	175,5	224,7
2013	III, 2013	227,01	211,77	243,36		202,49	178,95	229,12
2013	IV, 2013	221,62	206,73	237,58		205,96	182,02	233,05
2014	I, 2014	215,31	200,84	230,81		208,87	184,59	236,34
2014	II, 2014	208,51	194,5	223,52		210,94	186,42	238,69
2014	III, 2014	201,45	187,92	215,96		211,66	187,05	239,49
2014	IV, 2014	194,21	181,17	208,2		210,88	186,37	238,62
2015	I, 2015	186,75	174,21	200,2		208,50	184,26	235,92
2015	II, 2015	179,02	166,99	191,91		204,37	180,61	231,25
2015	III, 2015	170,87	159,39	183,18		198,54	175,46	224,66
2015	IV, 2015	162,52	151,6	174,22		191,19	168,96	216,35
2016	I, 2016	153,95	143,61	165,04		182,42	161,19	206,43
2016	II, 2016	145,07	135,33	155,52		172,22	152,17	194,91
2016	III, 2016	135,81	126,69	145,59		160,89	142,13	182,12
2016	IV, 2016	126,37	117,88	135,47		148,92	131,53	168,61
2017	I, 2017	116,67	108,83	125,08		136,71	120,71	154,84
2017	II, 2017	106,92	99,72	114,63		124,57	109,95	141,14
2017	III, 2017	97,36	90,79	104,4		112,83	99,54	127,89
2017	IV, 2017	88,13	82,17	94,53		101,81	89,78	115,44
2018	I, 2018	79,43	74,04	85,22		91,54	80,71	103,84
2018	II, 2018	71,40	66,53	76,63		82,03	72,31	93,06
2018	III, 2018	64,16	59,77	68,88		73,42	64,72	83,3
2018	IV, 2018	57,72	53,76	61,96		65,68	57,88	74,52
2019	I, 2019	51,97	48,41	55,79		58,77	51,73	66,76
2019	II, 2019	46,80	43,57	50,26		52,58	46,11	59,95
2019	III, 2019	42,10	39,1	45,33		47,11	40,95	54,2
2019	IV, 2019	37,77	34,81	40,98		42,27	36,12	49,47
2020	I, 2020	33,80	30,65	37,28		37,95	31,55	45,64
2020	II, 2020	30,20	26,66	34,22		34,07	27,24	42,6

In het referentiegebied zonder krimp daalt de verkoopduur sterker dan in het gebied met krimp, maar zijn de verschillen wel kleiner geworden in 2020. Er is daarom geen sprake meer van een significant verschil in de ontwikkeling. Bij de risicogebieden is de verkoopduur van de gebieden met krimp en zonder krimp in het tweede kwartaal van 2020 vrijwel gelijk.

3.6Te koopduur

De huizen die in het tweede kwartaal van 2020 nog te koop staan, staan gemiddeld korter te koop dan in het derde kwartaal van 2012. Dit geldt voor zowel de risicogebieden als het referentiegebied. In het referentiegebied is de daling het sterkst. Hier is de te koopduur met 48 procent gedaald, deze daling wijkt significant af van de daling in de risicogebieden met een gemiddeldenoot4 en hoge schade-intensiteit. Deze risicogebieden laten een daling zien van respectievelijk 24 en 1 procent. In het gebied met een lage schade-intensiteit is de te koopduur met bijna 40 procent gedaald ten opzichte van 2012, dit risicogebied wijkt niet significant af van het referentiegebied.

Opmerkelijk is dat de gemiddelde te koopduur in 2020 in alle gebieden iets is toegenomen ten opzichte van 2019. Terwijl we eerder zagen dat de verkoopduur wel is afgenomen (zie paragraaf 3.5). De recente toename in de ‘te koopduur’ kan echter verklaard worden: de moeilijk verkoopbare woningen zijn nog steeds niet verkocht en de te koopduur van deze woningen neemt steeds verder toe. Eerder zagen we dat er steeds minder huizen te koop staan (zie paragraaf 3.4) en daarmee krijgt de te koopduur van huizen waar minder vraag naar is een steeds groter aandeel binnen de ‘te koop staande huizen’.

De stijging van de te koopduur tussen 2019 en 2020 is het grootst in het risicogebied met een hoge schade-intensiteit (zie figuur 3.6.1). De te koopduur neemt hier af met 27 procent. Maar door het kleine aantal huizen dat te koop staat, is het lastig om de cijfers op basis van ‘te koopduur’ te kunnen duiden in vergelijking met eerdere jaren.

Toon tabel3.6.1 Ontwikkeling te koopduur woningen risicogebied met hoge schade-intensiteit en referentiegebied, geïndexeerd (2012-III = 100 )Verberg tabel3.6.1 Ontwikkeling te koopduur woningen risicogebied met hoge schade-intensiteit en referentiegebied, geïndexeerd (2012-III = 100 )

3.6.1 Ontwikkeling te koopduur woningen risicogebied met hoge schade-intensiteit en referentiegebied, geïndexeerd (2012-III = 100 )

		Referentiegebied	Referentiegebied - marge (low)	Referentiegebied - marge (high)	Referentiegebied - marge	Risicogebied met hoge schade-intensiteit	Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge (low)	Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge (high)	Risicogebied met hoge schade-intensiteit - marge
2012	III, 2012	100,00	95,08	105,17		100,00	91,71	109,04
2012	IV, 2012	105,93	100,72	111,42		105,80	97,03	115,36
2013	I, 2013	112,24	106,71	118,04		114,17	104,71	124,49
2013	II, 2013	117,78	111,99	123,88		121,23	111,18	132,19
2013	III, 2013	121,48	115,5	127,76		123,12	112,91	134,25
2013	IV, 2013	123,70	117,61	130,1		125,46	115,06	136,8
2014	I, 2014	124,65	118,51	131,09		127,97	117,36	139,55
2014	II, 2014	123,95	117,85	130,37		131,53	120,62	143,42
2014	III, 2014	121,14	115,18	127,41		130,27	119,45	142,06
2014	IV, 2014	117,41	111,64	123,49		123,47	113,22	134,64
2015	I, 2015	112,86	107,31	118,7		124,35	114,03	135,62
2015	II, 2015	107,53	102,24	113,1		126,08	115,61	137,51
2015	III, 2015	102,18	97,15	107,47		125,88	115,41	137,31
2015	IV, 2015	96,77	92,01	101,77		120,09	110,1	130,98
2016	I, 2016	92,44	87,89	97,22		120,68	110,63	131,64
2016	II, 2016	89,95	85,53	94,61		119,53	109,57	130,4
2016	III, 2016	89,16	84,77	93,77		118,97	109,03	129,82
2016	IV, 2016	89,03	84,65	93,64		116,42	106,69	127,04
2017	I, 2017	89,35	84,96	93,98		106,52	97,61	116,24
2017	II, 2017	90,15	85,71	94,82		88,53	81,11	96,63
2017	III, 2017	88,57	84,21	93,15		89,45	81,92	97,68
2017	IV, 2017	82,25	78,2	86,51		92,30	84,52	100,79
2018	I, 2018	72,37	68,81	76,12		85,04	77,86	92,88
2018	II, 2018	61,95	58,9	65,16		81,94	74,99	89,53
2018	III, 2018	54,60	51,91	57,43		77,18	70,57	84,41
2018	IV, 2018	49,49	47,05	52,05		73,13	66,87	79,99
2019	I, 2019	45,40	43,17	47,76		77,71	71,04	85,01
2019	II, 2019	41,56	39,51	43,72		63,44	57,94	69,47
2019	III, 2019	39,63	37,64	41,72		63,77	58,12	69,97
2019	IV, 2019	40,81	38,74	42,99		71,68	65,33	78,65
2020	I, 2020	44,80	42,48	47,25		73,04	66,53	80,18
2020	II, 2020	51,74	47,75	56,08		98,86	88,83	110,01

3.7WOZ-waarde

Ieder jaar bepalen gemeenten door middel van een taxatie de WOZ-waarde van onroerende zaken. In deze waardebepaling wordt door de taxateur verschillende kenmerken meegenomen, zoals de ligging, oppervlakte en inhoud van het pand. Daarnaast wordt er ook gekeken naar de verkoopcijfers van omliggende panden. Op basis van de verschillende kenmerken en de verkoopgegevens wordt uiteindelijk de WOZ-waarde bepaald. Deze WOZ-waarde is de marktwaarde van de onroerende zaak op 1 januari van het voorgaande jaar; dit wordt ook wel de waardepeildatum genoemd. Door deze manier van taxeren reageert de WOZ-waarde met een vertraging op de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Als voorbeeld: de WOZ-waarde 2012 vertegenwoordigt de waarde van de onroerende zaak op peildatum 1-1-2011.

In dit rapport wordt de ontwikkeling van de WOZ-waarde van koopwoningen in de onderzoeksgebieden in beeld gebracht. Deze ontwikkeling wordt gemeten door binnen een bepaald gebied de som van de WOZ-waarde van koopwoningen te delen door de som van de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Alleen bestaande koopwoningen die in beide jaren voorkomen worden meegenomen. Zo kunnen de ontwikkelingen in een index niet ontstaan door een verschil in sets van koopwoningen. De waarnemingsperiode loopt op jaarbasis van 2012 tot en met 2019, waarbij 2013 gelijkgesteld is aan 100.

In figuur 3.7.1 wordt de ontwikkeling van de WOZ-waarde in de risicogebieden en het referentiegebied weergegeven. Vanaf het begin van de waarnemingsperiode in 2012 is een daling in de WOZ-waarde te zien in zowel de risicogebieden als het referentiegebied. De WOZ-waarde daalt in het referentiegebied harder dan in de risicogebieden, met als dieptepunt een daling van 7 procent in 2014. Het jaar daarop vlakt in alle gebieden de daling af. In 2016 wordt in het referentiegebied en het risicogebied met een lage schade-intensiteit de daling omgezet in een lichte stijging van de ontwikkeling van de WOZ-waarde. De risicogebieden met een gemiddelde en hoge schade-intensiteit volgen een jaar later. Dit herstel zet zich in alle gebieden voort tot het einde van de waarnemingsperiode. Als gevolg hiervan ligt in het risicogebied met een lage schade-intensiteit en in het referentiegebied de gemiddelde WOZ-waarde in 2019 boven het niveau van 2013.

Toon tabel3.7.1 Ontwikkeling van de WOZ-waarde in de kerngebieden (2013 = 100 )Verberg tabel3.7.1 Ontwikkeling van de WOZ-waarde in de kerngebieden (2013 = 100 )

3.7.1 Ontwikkeling van de WOZ-waarde in de kerngebieden (2013 = 100 )

Jaar	Referentiegebied	Risicogebied lage schade-intensiteit	Risicogebied gemiddelde schade-intensiteit	Risicogebied hoge schade-intensiteit
2013	100	100	100	100
2014	93,34	94,2	94,53	94,95
2015	90,29	92,2	90,71	91,57
2016	90,46	92,8	89,49	90,69
2017	92,73	94,5	89,95	91,51
2018	96,47	98,6	92,26	93,93
2019	101,22	103,8	97,03	98,9

De analyse van de krimpgebieden laat zien dat in de krimpgebieden de WOZ-waarde achterblijft ten opzichte van de niet-krimp gebieden. Dit geldt zowel voor de risicogebieden als het referentiegebied, maar bij het risicogebied is het verschil groter. Vanaf het begin van de waarnemingsperiode daalt de WOZ-waarde van koopwoningen in alle gebieden sterk. Deze daling maakt vanaf 2015 plaats voor een lichte stijging, behalve in het risicogebied met krimp. De WOZ-ontwikkeling blijft in dit gebied het meest achter. Pas vanaf 2017 is ook hier een stijgende WOZ-waarde te zien.