Aanvullende analyses

Naast de zes kernindicatoren, wordt er een aantal aanvullende analyses gedaan. Het doel van deze analyses is om een vollediger beeld van de ontwikkelingen op de woningmarkt te schetsen. Het vierde hoofdstuk gaat in op deze aanvullende analyses en de daarbij gebruikte methodes.

4.1Inleiding

De eerste aanvullende analyse is een vergelijking van de ontwikkeling van de WOZ-waarde van de koopwoningvoorraad in het risicogebied met die van woningen in het referentiegebied. De gebruikte bron en de gehanteerde methode van deze analyse wordt beschreven in paragraaf 4.2. De tweede aanvullende analyse is een vergelijking van de verhuisbewegingen vanuit, naar en binnen het risicogebied met de verhuisbewegingen vanuit, naar en binnen het referentiegebied. De bron en methode voor deze analyse worden beschreven in paragraaf 4.3.

4.2WOZ-waardeontwikkelingen

Bronbestand

Voor het bepalen van de WOZ-waardeontwikkelingen wordt steeds gebruik gemaakt van de meest recente BAGplus. Dit is het BAG-bestand verrijkt met WOZ-waarden. De BAGplus is beschreven in paragraaf 2.3.

Er worden filters toegepast op de BAGplus om koopwoningen te kunnen onderscheiden van huurwoningen en niet-woningen. Anders gezegd, er wordt een filter toegepast om de koopwoningvoorraad te selecteren. Daarnaast wordt een filter toegepast om niet-plausibele WOZ-waarden te verwijderen. De volgende filters worden toegepast:

• Objecten met de WOZ gebruiksfunctie wonen worden geselecteerd. Dit komt overeen met gebruiksfunctie 10 en 11.
• Objecten gedefinieerd als Eigen Woning.
• Objecten met een WOZ-waarde groter dan of gelijk aan 10 duizend euro en kleiner dan of gelijk aan 5 miljoen euro worden geselecteerd.

Methode

De ontwikkeling van de WOZ-waarde van bestaande koopwoningen is berekend door per onderzoeksgebied de som van de WOZ-waarden in een bepaald jaar te delen door de som van de WOZ-waarden in het voorgaande jaar. Alleen woningen die in beide opeenvolgende jaren voorkomen, worden meegenomen. Op deze manier wordt voorkomen dat de gemeten ontwikkeling wordt beïnvloed door verschillen in de samenstelling van de woningvoorraad tussen beide jaren.

Per jaar is op deze manier een groeifactor berekend. De index wordt berekend door de factor van een bepaald jaar te vermenigvuldigen met de index van het voorgaande jaar. Zo ontstaat de reeks die start op waardepeildatum 1 januari 2011.

Alle indicatoren in het onderzoek zijn herschaald naar het derde kwartaal van 2012. Omdat de WOZ-waarde jaarlijks per januari wordt vastgesteld, is het niet mogelijk om op dit punt exact bij de andere indicatoren in het onderzoek aan te sluiten. De WOZ-index is daarom per waardepeildatum 1 januari 2012 op 100 gesteld. Dit is de meest recente WOZ-waarde op het moment dat de grootste beving tot dan toe plaatsvond.

4.3Verhuisbewegingen

Bronbestand

Voor de verhuizingen wordt gebruik gemaakt van de Basisregistratie Personen (BRP) en de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA). De BRP is sinds 2014 de opvolger van de GBA. De GBA werd toegelicht in paragraaf 2.3. De verhuizing wordt afgeleid uit de BRP/GBA aan de hand van een adreswijziging.

Methode

Jaarlijks worden de verhuisbewegingen van, naar en binnen het risico- en referentiegebied weergegeven. De verhuisbewegingen worden weergegeven op huishoudensniveau. Onder een huishouden wordt hier zowel een particulier als een institutioneel huishouden verstaan. Voor het bepalen van een huishouden wordt gebruik gemaakt van een referentiepersoon. Een referentiepersoon is het lid van het huishouden ten opzichte van wie de posities van de andere leden in het huishouden worden bepaald en van wie de kenmerken eventueel ook aan het huishouden worden toegekend. Per kwartaal wordt de referentiepersoon van het huishouden bepaald. De aanname is dat als de referentiepersoon in een bepaald kwartaal verhuist, het hele huishouden verhuist in het betreffende kwartaal. De verhuisbewegingen worden bestudeerd voor alle kwartalen vanaf het derde kwartaal van 2012.